钠镁股票2018年4月28日讯

中航地产4月28日发布2018年一季报，净资产收益率创上市以来新高。

根据最新披露报告显示：

2018年一季度中航地产净资产收益率1.59%，上升3.5%；基本每股收益0.1，同比增长188.32%。

去年同期行业平均净资产收益率1.27%，上升0.84%；行业平均基本每股收益0.07，同比增长70.08%。

另外，其他主要财务指标变动情况如下：

归母公司所有者净利润为6757.98万，同比增加188.31%。

营业收入为15.34亿，同比增加51.86%。

公司本期资产合计为191.34亿，负债合计为144.66亿，负债率为75.6%。

经营现金流净额为-1.51亿，同比下降126.65%。

数据来源：聚源数据

(更多中航地产财务数据，请前往查看)

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000043中航地产.全流通盘6.67亿.每股净资产5.26元.年报业绩每股收益0.74元.目前股价仅11.95元.

公司是一家央企.是航空板块中唯一地产股.公司以发展商业地产为主营.公司背靠国内航空大公司.资金实力雄厚.每年的业绩优秀.13年每股收益0.70元.14年每股收益0.74元.公司经营稳健.中航地产在全国大中城市均有投资.

以下是中航地产在15年底前完成的投资项目：

厦门中航紫金广场项目列入2012年福建省、厦门市重点建设项目，厦门中航紫金广场由福建紫金房地产开发有限公司、中航地产股份有限公司和中国航空技术厦门有限公司合作开发建设，三方各占股比为50%、35%和15%。厦门中航紫金广场总投资约30亿元，总用地面积4万多平方米，建筑面积21万平方米，项目集商业、办公、酒店为一体，厦门中航紫金广场计划于2015年底9月底竣工验收。中航地产35%的股份约占73500平方米，按照每平米平均价35000元计算，中航地产在紫金广场房产价值25.725亿元。假如净利润10%就是2.5725亿元的利润.

国家近期不断出台有利于房地产政策.房地产是国家发展重点目标.楼房建设与百姓生活息息相关.楼市经济是国家和地方政府重要的经济支柱.

中航地产是两市中的绩优股.盘子不大.股价偏低.该股从前期最高点13.55元开始回调.目前股价调整基本到位.

下周打新资金回流市场.000043会重返13元之上.

文/盘和林

编辑/何艳

中航工业急于脱手的地产板块无人接盘，一方面可能是由于标的物本身有问题，另一方面，在楼市调控政策区间，作为央企压缩房企地产板块会在某种程度传递给市场“示范性”信息，增大了市场消极情绪。

来自北京产权交易所信息消息显示，央企中国航空工业集团有限公司（以下简称中航工业）退出房地产的动作还在持续，其旗下公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。据悉，该项目曾在6月3日正式披露，而后经历短暂的终结，又于6月10日重新挂出。

中航工业“卖房”陷无人接手困境

这并非中航工业首次转让资产。在部分央企退出房地产领域的背景下，2016年10月，中航工业明确提出剥离房地产业务。此后，中航工业开始了“卖房”之路。截至目前，其手上仍有诸多资产尚需寻找新买家，部分项目因为价格债务问题，陷入无人接手的困境。

央企产业重组之所以将地产业务择除主业，一方面是因为地产业务自顾不暇，企业经营难以为继。其次，随着主流专业房产企业的发展，部分央企地产业务与行业差距不断拉大，由于技术、政策、生产等问题，形成了现实中的“龟”“兔”赛跑的局面，地产业务逐步退出，或将只是时间问题。

据中航善达披露的2018年审计报告数据显示，2018年其主营业务收入约为66.56亿元，净利润8.57亿元。对比2018年行业数据，2018年千亿房企已逾30家，百强房企销售收入均超220亿，利润方面更是形成碾压局势，不论从规模上还是经营能力上看，中航不足百亿的业绩都难以望其项背。

不得不提的是，即使中航善达在业务重组后实现了相对自身不错的增长，但是468.4%的净利润增长率的水份过多。从2016年开始中航开始逐渐剥离地产业务，资产变更后的财务会计指标极大的高估了企业的业绩水平。扣除资产变更交割，中航善达的净利润实际为-1.5亿元。

中航关键问题在于如何跳出盈亏平衡区间

就房地产行业近两年的发展状况看，政策调整的外部冲击对行业内企业的分层、过滤与筛选，直接拉升了行业整体生产率水平，不乏中小房企直接破产。

相关数据显示，2018年消失或淡出的房企愈17家，但大型房企却依旧给出了傲人的答卷，千亿房企依旧多达30多家。如今的中航善达若是扣除资产变更，已经站在了盈亏平衡和停止营业之间。作为重资产行业，当前的表现正在不断缩小与停止营业的距离，其维系经营的最重要的动力就是尽可能减少固定资本的损失，这也是目前中航将业务中心从地产转向物业资产管理的重要原因之一。

据中航财报数据显示，2018年其务业管理业务净利润为1.64亿，但同期碧桂园服务盈利9.3亿元，绿城、彩生活，盈利也均接近5亿元。虽然中航善达与招商蛇口达成合作协议，但目前的问题是，随着地产业务的剥离，中航物业相关业务将会逐渐失去自身对业务的支撑，合作依赖性增大。

此外，虽然物业管理是行业价值链的纵向挖深，但是除去被逐渐削弱的地产板块，中航善达的产业链略显单薄。至于急于脱手的地产板块无人接盘，一方面可能是由于标的物本身有问题，另一方面，在楼市调控政策区间，作为央企压缩房企地产板块会在某种程度传递给市场“示范性”信息，增大了市场消极情绪。

总之，从目前现状看，中航业务转型依旧是困难重重，有政策因素、市场因素，更有自身因素，但其目前中航最重要的问题是如何跳出真正的盈亏平衡区间，笔者认为，其迫在眉睫的是扩充产业链，做好业务的承接，避免产业单一，处于被动。当然，更重要的在于，当初地产业务是印钞机，各种企业都纷纷杀入，而中航“卖房难”告诉我们，或许有一天真的找不到“接盘侠”，这是值得类似国企及民企警惕的。（作者系应用经济学博士后）

利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。

地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。

置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。

物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。

商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。

最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。

风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。

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