3月30日，万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元；财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。

2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。但万科也面临上市31年以来第三次净利下滑。

对于下降原因，董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因，并提出解决方案，同时他也明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

值得关注的是，万科年报显示，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

在3月31日的业绩发布会上，郁亮表示，万科经营服务类业务表现很好，NIO率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。“这些业务将构成万科未来的增长空间，我期待明年跟各位投资者交出一份合格的答卷。”

郁亮在《致股东》中反思了下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

但除了净利润下降原因之外，外界也关切万科能不能从2022年开始实现止跌企稳回升。郁亮称，万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳，稳中提升”，这里有两个稳字，因为稳是止跌成功的标志，稳也是回升的基础，管理层有信心完成止跌企稳，稳中提升的工作任务。

郁亮的信心来自两个外部基础和三个内部基础。外部基础一方面是政策基础，对于政策郁亮抱有充分的信心，业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，我们房地产行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。

另一方面是行业基础，房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场，常做常有、常做常新。房地产行业常做常新是指伴随城市的发展，老百姓工作生活需求的不断多样化，围绕不动产的相关需求创新也会越来越多。房地产开发业务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。

而内部基础之一是万科的开发业务将继续保持在行业的第一阵营。2022年实现止跌企稳，未来2-3年储备有保障。万科的开发经营本部对开发业务进行集中管控和统筹管理，改变了过往的离散度问题，通过管理红利来提高整体回报。同时，万科在拥有充足的土地储备情况下，亦改变了拿地模式，始终坚持高质量投资。

2021年万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元。截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约10,367.0万平方米，权益计容建筑面积约6,428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4,521.7万平方米，权益计容建筑面积约2,910.1万平方米。

此外还有7100亿的已售未结收入，是2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时间将构成万科盈利的一个重要支撑。

发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益。

万科表示，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是目前A股中仅有的连续三十年进行现金分红的公司。

万科董事会秘书朱旭在业绩会现场表示，万科自上市以来一直坚持稳定的分红比率，未来公司会把股息分红的比例稳定在35%~40%之间，这样也有利于长期投资者规划股息的现金流入。

虽然业绩有所回调，但万科在财务方面一直保持稳健。2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

截至报告期末，万科有息负债总额平稳且结构优，总额2,659.6亿元，同比增长2.9%，占总资产的比例为13.7%。有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债2,073.4亿元，占比为78.0%。

报告期内，万科完成总额为15.66亿元的公司债券发行，分两次完成总额为60亿元的住房租赁专项公司债券发行，分三次完成总额为60亿元中期票据发行，最低票面利率为3.08%；此外，公司在境外完成总额为14.45亿元的人民币债券发行，票面利率3.45%。

郁亮认为，万科长期稳健经营，领先行业的信用也是止跌企稳的内部基础之一。“这让万科有了更多的投资选择，也获得了更多的发展机会。”

2021年全年万科实现经营性现金净流入41.1亿元，连续13年为正。截至报告期末，万科持有货币资金1,493.5亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和586.2亿元。

能让万科管理层有信心止跌企稳的另一个重要内部基础就是经营服务类业务表现很好。郁亮指出，万科为探索经营服务类业务所交的学费已基本付完，当前这些业务快速发展，NIO率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。

万科很早就意识到住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比约八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

目前，万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。万物云CEO朱保全表示，公司分拆万物云上市，主要还是觉得这个“儿子”已经是成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领先地位，吸引和保留人才。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位于行业首位。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模位于首位、运营效率较高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

“在万科38年的发展史上，我们并不总是一帆风顺的，中间出现过三次净利润下降，分别是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板，在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式给我们敲响警钟，警醒我们始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。”郁亮最后总结表示。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

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关于万科股权大战

看这一篇就够了

本文引用了雪球用户阿土哥，大米财经以及骑行客在雪球的见解，再次表示感谢。雪球发文，禁止转载，欢迎转发。

去年底闹的沸沸扬扬的野蛮人宝能举牌万科事件，随着万科停牌半年后王石搬来了救兵深圳地铁，显得更加扑朔迷离了。 原先一直支持万科管理层的大股东华润拒绝万科的低价增发引入深圳地铁的做法，并且和万科管理层起了激烈冲突，在媒体上再掀论战，把万科又卷入争议漩涡之中。

让我们先梳理一下万科股权之争：

2015年7月初，前海人寿开始举牌万科，至8月4日宝能一致行动人共持有万科15.04%的股份；

2015年8月31日及9月1日，华润增持万科0.34%，持股从14.89%升至15.23%，捍卫了第一大股东的位置；

2015年12月开始，宝能又继续增持万科，至万科停牌，共持有万科24.29%的股票；

2015年12月17日，安邦也开始增持万科，持股增至6.18%，同时在12月24日安邦和万科发布声明宣布结盟；

2105年12月18日下午13点，万科股票宣布停牌，到今天2016年6月18日半年时间，仍然没有复牌。

万科股权之争中的各方持股具体如下：

宝能占股24.29%

华润占股15.29%

安邦占股6.18%

万科管理层占股4.14%

“王石战友”刘元生持有1.21%

王石的实际控制股权为4.14%+1.21%=5.35%

根据万科新发布的公告，增发稀释股份引入深圳地铁后，新的股权结构为，深圳地铁占股20.65%，宝能占股19.27%，华润占股12.10%。

华润作为原先大股东股票被大幅稀释，收益被摊薄，因此在万科董事会决议中投下了3张反对票。

那万科事件中的几个主体则简化成了华润、宝能和万科安邦，宝能的野蛮举牌是为了成为万科的大股东控制管理层？

王石是为了抵御宝能，保住管理权而迫不得已引入深圳地铁？

那华润在董事会投的反对票仅仅是因为所持万科股票资产受损及大股东地位旁落？

当股东里没有任何一方能够实际控制时，各方之间就成了合作与博弈。

当公司没有实际控制人时，公司就由管理层控制。这也是宝能入驻之前，王石与华润之间一直所存在的默契。华润作为大股东，自然能分享万科发展的利益，在政商关系，资源合作上给万科予支持。同时华润不谋求控制权，这样以王石为首的管理层就能够不断连庄，保证自己对公司的绝对控制权。 直至宝能出现。

按市场规则来论，宝能是没有错的。

事情是这样的：

宝能从二级市场举牌，不断低吸，甚至未经王石允许，成了大股东，而且眼看持股比例要超过三分之一，成为拥有一票否决权，影响管理层控制公司的重要股东。

王石坐不住了，四处搬救兵，然而华润并未出手。出手的是深圳地铁。用暴涨后的深圳地价，玩时空穿越，以一年前姚振华的成本，换得大把的万科股权。

华润不干了，因为没跟我讨论，因为对深圳土地高作价不买账，因为对股份被稀释不满，或者因为原本就对宝能入主持默许态度？

宝能在二级市场增持，并没有摊薄华润的每股收益，它捡的无非是别人扔出来不要的股票。而且宝能出的是市场价，无背公允。

而深圳地铁这个作为王石为首的管理层搬来的救兵，则要以低于万科停牌现价接近40%的价格参与增发股票的认购，难怪央企华润不买账！

作为无实际控制人的公司，管理层自然希望股东越分散越好，这样股东就高度依赖管理层。在无实际控制人的公司当中，第一、第二、第三大股东其实没什么区别。区别的只有他们与管理层的关系。 如今宝能对王石来说是不请自来，算不上朋友；华润又见危不救，新董事长还没交上朋友；王石为了巩固管理层对公司的控制权，急着搬来一个对自己友好的大股东，并且通过增发进一步稀释所有股东的占股比，是其如意算盘。 深圳地铁在房价暴涨后，谋求资产高位置换成万科这种白马股的股权，也算地方国资保值增值的美事一桩。只有华润不乐意，自然要行使其股东的权力，在董事会投反对票。

在雪球君码字的同时，又传出消息说：华润预购国家队手中9.5%的股份。同时宝能方面说我们只求全身而退。万宝之争在介入更多的利益后，局势变得更加扑朔迷离。

这也印证了那句：

没有永恒的朋友，只有永恒的利益。

让阳光底下的纷争来得更猛烈些吧，有竞争，才能优胜劣汰。事情还没有都最后结果的时候，最终谁能走到最后还是要看各位“背后的博弈”。

雪球君想说的是：

我觉得无论是管理层，宝能，深铁，华润，独董各方，都可以有自己的诉求，无论这些诉求是否会损害小股东的利益，只要他们是按照公司章程办事的，只要他们遵守了契约精神，不管这个诉求是否道德，买入的万科股票的散户都必须接受，如果不能接受，那么用“卖出股票作为对结果的回应”便是了。

大家都在戏说股权之争大战，却没有几个人看看万科的价值几何，价值在哪？宝能野蛮增持万科，其价值被低估显然是一个重要原因。而万科的核心价值不在于其资产和项目本身，而在其卓越的管理层。宝能的强势进入看似进退皆可，其实如果他没有看到万科的核心价值所在，也未必算是一项好投资。因为如果他控股万科，赶走万科管理层，无疑是杀鸡取卵，或许最后的结果是我们控制不了的，但作为一直享受着万科服务的业主，我们更在乎的还是这次纷争过后，万科是不是还可以一如既往的提供好的服务，希望资本化是推动公司进步的动力。

面对几千只股票，你是不是觉得不知道该投资哪个？

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终于买入了股票，它是不是总是刚买入股价就跌了？

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