文章提要：

①股权冻结公告不低于5次，违约频发涉数亿资产被查封

②子公司市值不抵民营房企一次面粉钱

③入列被执行人8次，借旧还新高价拿地+限购市场后遗症

④混改迷局：绯闻对象涉保利万科融创碧桂园等

撰文 | 王迪 来源 | 凤凰网房产

前有权健百亿保健帝国轰然倒塌，后有渤海钢铁集团破产陷重整，直销巨头天狮集团涉多起刑事案……天津，这座城市见证着企业兴起、繁荣，也交织着企业的没落及重组。

被誉为“城市建设‘主力军’、房产开发‘国家队’民生改善‘排头兵’”的天津市大型房地产国企——天津房地产集团有限公司（以下简称，天房集团）近日来似乎遇到了些麻烦。

先是，中信信托再次拉响天房“警报”，天房发展5亿债务展期一年，控股股东天房集团所持股份被全部冻结；后是4月17日，天房发展发布2013年公司债券2020年度付息公告， 债权利率为8.90%；如果按照债券之前发行总额人民币12 亿元来计算，天房发展需要在付息日4 月 27 日偿还1.068亿元。

凤凰网房产梳理发现，除了此项付息之外，在4月到9月天房集团还将迎来6个密集付息日。涉及债券有“18天房1A”、“18天房1B”"16天房03"“16天房04”“15天房PPN001”等，债券利息多为5.37%、6.98%、5.95%。

4月到9月天房集团需付息情况

各大债券先后“吸血”天房，折射的是早年间天房高速借债拿地的“后遗症”。“混改”之声隐现背后，中弘及北大方正债券违约冻结重组“风波”是否又会给天房一些启迪？

拆东墙补西墙 高利借款“埋雷”拉响警报

2014年7月，由天房集团、房信集团完成重组之后的天房集团在资本借款市场出手阔绰了起来。

凤凰网房产梳理发现，截至目前，天房集团及其子公司目前涉及4次租赁融资、7次应收账款融资、境内债券存量债16只、境外存量债1只，股权质押累计52次，信托融资1次，而牵扯的质押方涉及到中信信托、天津国恒投资、信达资产、天津市政投资、天津地铁资源投资、天津港（集团）、平安信托、上海国际信托等，其中，质押给中信信托及天津国恒投资高达9次。

天房集团及子公司融资图谱

引起业内最为关注的莫过于，4月14日的天房发展控股股东所持股份全部冻结一事，而向北京市第四中级人民法院申请 1.99 亿元范围内财产质押保全申请的就是中信信托，冻结股份数149622450 股，占公司总股本的13.53%。而在此前2018年以来，天房集团关于冻结事情的公告不少于5次。

屋漏偏逢连夜雨，就在今年3月10日，平安信托有限责任公司向广东省深圳市中级人民法院申请 17 亿元范围内的财产保全，天房集团所持有本公司的股份全部被司法轮候冻结，占公司总股本的13.53%，短短一个月冻结两次，原因都涉及金融借款合同纠纷。

无独有偶的而是，此前因债务纠纷，2019年，中国外贸金融租赁有限公司及北京国资融资租赁股份有限公司分别向法院申请请求查封、扣押或冻结天津天房津滨新城投资有限公司、天津市天政基础设施建设有限公司、天津房地产集团有限公司价值人民币 1.24亿元的财产及天津市团泊湖投资发展有限公司、天津房地产集团有限公司所有的财产，限额人民币 1.78亿元。

“一但有资产被冻结，各机构都会跟进，还钱，或者成立责主托管方处理，债主会把资产处理掉拿回本息，多数会贱卖，最后的解说结果可能是资不抵债。”优淘城总裁薛建雄对凤凰网房产表示。

天房集团确实有些“危机”累累的感觉。近一年来，天房集团子公司上市公司天房发展披露公告除了常规的股东会议及人员调整之外，贯穿始终的几大主题便是：冻结、付息、违约、股权转让，外加媒体报道澄清。

一切的发展似乎与借旧还新及高价拿地密切相关。

今年3月因为上市公司天房发展的子公司无法一次性清偿债务本金，一款保险债权投资计划面临还款逾期风险。“合众-天房天津瑞景商业不动产债权投资计划”，规模5亿。而上述计划可以追溯到2014年5月21日，天房集团刚刚整合完成，为了拿下天津北辰区北辰道北侧项目地块而进行了股权质押、债权投资等多笔融资。

伴随着发债、买地、还债、借债，天房集团似乎陷入了一种循环。2015年天房发展以41亿底价拿下天津年内总价地王；2016年6月，又以102亿元拿地入列天津史上总价地王第二位。

据公开资料显示，仅在2014年至2016年期间，天房发展拿下地王项目接近10个，拿地金额超过了350亿元。地王项目一方面增加了天房发展的债务，而另一方面，伴随2016年下半年天津出台的一系列限购政策也让天房集团去化成为难题。

子公司天房发展的现状似乎能说明问题。

公告显示，2019年前三季度，天房发展在营业收入及净利润有所增长，但是（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）实现合同销售面积7.97万平方米，同比减少28.97%；实现合同销售金额19.60亿元，同比减少27.70%。经营活动产生的现金流量净额为614,105,652.48元，比上年同期下滑86.87%；基本每股收益为0.1978元/股。

天房发展现金流情况

仅从之前天房集团公布的数据来看，截至2018年3月31日，天房集团资产总额2179.39亿元，负债总额1896.89亿元，营业收入20.01亿元，净利润为负5.15亿元。

“天津市场这几年其实不太好，天房现在这个局面跟高价拿地密切有关。”建诚晟业联合创始人、建和城研究中心主任何田分析称。

时年，“3.31”新政之后天津作为北京楼市追随者，房价继续下跌，从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为12.8%。

债务筑高台 子公司市值不抵民营房企一次“面粉钱”

面对接连违约、股份冻结等随之而来的噩耗，今年以来，天房集团8次被列为了被执行人，而债务像一座“大山”一样压在了天房集团身上。

部分入列被执行人情况

凤凰网房产并没有查阅到目前天房集团的最新债务数额，但就2018年中报显示,天房集团总负债为1206.13亿元,其中，短期债务364.85亿元。据企业预警通显示，天房集团债券规模为83.35亿元，存量只数为8只，而近一年以内的代偿规模达到60亿元，1到3年的债券规模超过20亿元，存在明显短债压力。

旧债加“新约”压力自然不必多说，从天房发展2018年中旬以来的公告看，天房发展多次进行股权转让并为子公司提供担保。

今年1月份，天房发展为下属全资子公司苏州投资出售目前持有的控股子公司津鑫共创51%股权，对应权益6213万元，而截至目前的对外担保子公司高达23个，涉及天津市华景房地产开发、天津泰达恒生房地产等。

天房集团企业图谱

近年来，“勒紧裤腰带过日子”似乎成为了天房集团的真实写照。2018年,天房集团党委书记、董事长邸达被查,随后,王振宇走马上任天房集团董事长。

据相关媒体报道称，王振宇走马上任之后，为“开源节流”，公司主要领导全部拿的是天津市最低的工资标准（每月2050元），且不允许辞职。

搭上“国字头”房企的快车，车速想飙得更快一些，但是资本市场似乎并不买账。

凤凰网房产就天房集团旗下上市平台天房发展进行了梳理，发现其目前市值仅有28.08亿元，相比于最近绿城80.48亿元入手北京两宗不限价地块，恒大21亿城郊北京拿地、保利单月84.87亿元拿地来说，市值抵不过龙头房企的一次“面粉钱”，让市值更显惨淡。

此外，天房发展今年2月以来的股价一直维持在2.5元/股左右，并没有太大的起色，市净率、毛利率、ROE、净资产等数值也并不尽如人意，4月16日股票交易净买入为-108万元。

天房发展股票交易动态

重组后混改 “雷声大雨点小” 入驻民企机率几何？

如今，债务、发展迟缓等遭遇“危机重重”，天房集团是否会进一步加速混改步伐？

天津市曾经对天房集团寄予了厚望。2017年6月，天津市曾推出40多家市属集团的194个国企混改项目，其中包括天房的混改项目。只是，期间历经波折。

时年，天津市国资委在天津产权交易中心公布了天房集团国有企业混改的信息，拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者，拟引入的投资者持股比例为40%-60%。而投资者必须为国内房地产企业综合实力前30强。

坊间有传闻称，参与混改的意向企业不在少数，包括万科、融创、碧桂园、泰禾等知名房企，但之后则未有明显迹象。

保利一度成为参与混改的主角，这起源于2018年底，天津市与中国保利集团有限公司签署合作框架协议。此种消息在2019年4月被打破，传言称保利集团已退出天房集团的共管状态。

同样发家于天津的融创也曾成为天房混改的“绯闻”对象，而 2019年8月孙宏斌的表态似乎说明了未有进展。

高贵出身，却历经命运多舛，天房集团近年来人事动荡也让混改进程有所放缓。2018年，天房发展董事长熊光宇和董事、总经理毛铁双双递交辞职报告。

就目前的发展来看，换帅风波之后的天房集团新任董事长王振宇之前的职务为天津市国资委副主任，作为多年国资委系统的“老兵”，似乎也并没有将天房集团从“泥潭”中彻底解救出来。

天房发展股价变动情况

"出问题之后，引入新的股东或资金投入方，一方面尽量缓解存量资产问题，另一方面引入民企混改,诸如之前说的保利、融创，都是属于产品和营销能力更强的公司，或会加强项目开拓销售，让未来现金流好转。”何田分析称，天房是本地国企，政府也可能通过债转股、投入更多资源等方式给予支持。一直放着，或许等死，需要引入丰富的资金和好的管理来推动。”

历经大股东质押、债务违约、“割肉”还债、股份遭冻结、混改迷局……站在房地产市场的十字路口，迎接天房集团的究竟是“暴风骤雨”还是“彩虹初见”呢？

注：作者王迪长期关注财经、商业、房产等领域

退市新规对市场影响喜忧参半。一方面，将刺激市场关于注册制的改革预期。另一方面，短期内势必对当前估值偏高的成长板块形成冲击。

本刊记者 张学庆

退市新政不期而至。

10月17日，中国证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》。《意见》在实施主动退市制度、明确实施违法公司的强制退市制度以及统一创业板与主板、中小板退市标准等方面颇具亮点。

亮点有哪些

《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》，包括以下5项主要内容：1)健全上市公司主动退市制度；2)实施重大违法公司强制退市制度；3)严格执行不满足交易标准要求的强制退市指标；4)严格执行体现公司财务状况的强制退市指标；5)完善与退市相关的配套制度安排。

本次修订的重点和亮点在于，新增主动退市和重大违法强制退市，将欺诈发行和上市公司重大信息披露违法纳入强制退市情形，对强制退市公司股票设置“退市整理期”。对于市场交易类、财务类强制退市指标，《退市意见》仅在以往的基础上强调了执行力度，目前所执行的“连续3年亏损”依旧是主要的考量指标。另外，新增关于限制涉嫌重大违法公司的相关主体减持股份行为的规定。调整重新上市的条件，主要财务指标要求与IPO等同。

据透露，对于两类重大违法行为，退市新政在实施中将新老划断，按照法不溯及既往的原则，万福生科、绿大地、南纺股份等曾有重大违法事件，但已经收到罚单的公司可以“逃过一劫”，免遭因违法行为而被强制退市。相反，目前已被立案稽查但尚未收到罚单的公司则将因新政而面临巨大的退市风险。

证监会新闻发言人张晓军表示，《退市意见》发布后，证监会将指导沪深交易所进一步严格落实退市工作责任，严格落实退市制度的规范要求。近期沪深交易所将发布修改后的上市规则及退市改革配套细则，从操作层面对上市公司退市有关问题予以明确。《退市意见》将于2014年11月16日起施行。

喜忧参半

平安证券认为，退市制度的出台与完善或反映了后期注册制改革的加快，长期看，资本市场的市场化改革有助于降低市场整体的风险溢价水平，并从价值外因素方面利好市场。就中短期来看，结合证监会创业板设立专门层次规则的研究，以及可预期的发行注册制的改革，对市场整体影响中性，但结构上对创业板成长股可能偏负面。这主要体现在，一方面供给方面扩容压力可能增大，另一方面壳价值受到削弱，这对于以“成长稀缺”与“并购重组看重壳价值”为特征的小市值创业板影响偏负面。

从价值内因素看，由于门槛的放松，新三板转创业板预期带来的供给扩容，可能会摊薄成长股的平均盈利水平和成长股的整体质量。另外，退市所带来的不确定性可能会抬升风险溢价水平。

从价值外因素看，壳价值的减弱在趋势上也可能会压低小市值成长股的估值。

民生证券认为，退市新规对市场影响喜忧参半。一方面，退市新规意外公布，或将刺激市场关于注册制的改革预期，开启类似于2005年股权分置改革的又一波改革红利。另一方面，新退市制度以及相应的注册制改革预期，在短期内势必对当前估值偏高的成长板块形成冲击。从个股情况看，涨跌则要看注册制推出的市场预期，否则不排除ST概念炒作可能性。

哪些个股可能首先退市

统计显示，目前，沪深两市总共有50家风险警示的股票，其中上交所27家，深交所23 家。另外，考虑到财务指标对净利润的要求是首当其冲，两市最近两个会计年度净利润为负的公司总计39家。其中包括非风险警示的新洋丰、中钢国际、首钢股份。

而*ST凤凰、*ST国恒、*ST武锅B、*ST二重、*ST超日等5家公司已处于暂停上市的状态，这5家公司最有可能在新政实施后首先退市。但*ST凤凰仍有望凤凰涅槃，公司在今年10月14日公布了三季度业绩预告，预计今年前三季度将实现净利润43.1亿元至44.1亿元，每股收益4.2585元至4.3573元，其中，有关债务重整收益已计入三季报净利润。*ST超日也于今年10月8日公布了重整计划草案。

*ST武锅B于10月14日发布了三季度业绩预告，称前三季度公司累计亏损约7500万元至8500万元；*ST国恒和*ST二重今年上半年则分别亏损2141.06万元、9.37亿元。这3家亏损公司前景堪忧。

在沪深两市的50家ST、*ST公司中，有30家在今年上半年继续亏损，在目前已经发布三季度业绩预告的20家ST公司中，有近40%的公司继续亏损。其中，上半年亏损额超过1亿元的ST公司主要包括*ST仪化、*ST新材、*ST锐电、*ST商城、*ST吉炭、*ST新民等。*ST吉炭于9月26日公告，重大资产置换及发行股份购买资产已实施完毕，公司原来的全部经营性资产和负债已经置出，中钢设备有限公司100%的股权已经注入，自9月30日起撤销退市风险警示，并更名为中钢吉炭。

除ST、*ST板块外，创业板也很有可能出现退市新政实施后率先退市的公司。与沪深主板不同，创业板并不实行“ST”风险警示制度，连续3年亏损的创业板公司将直接被暂停上市。自今年中报披露以后，天龙光电、万福生科、宝德股份这3家创业板公司已相继发布了暂停上市的风险警示公告。

除上述3家公司外，吉峰农机、星河生物、星星科技、科新机电、天晟新材、汇冠股份、信维通信、明家科技、邦讯技术、金亚科技等创业板公司也面临着不小的退市风险。

具有退市风险*ST公司一览表

停牌近一年的烫手山芋——天津国恒铁路控股股份有限公司(*ST国恒，000594)终于等来了接盘者。

4月8日晚，*ST国恒公告，公司控股股东和实际控制人变更。尤明才从民营“船王”任元林手中接过了公司的方向舵。

根据公告，4月7日，原*ST国恒第一大股东泰兴市力元投资有限公司(以下简称“力元投资”)签署了两份《股票转让协议》，分别将其旗下的9900万股和1000万股*ST国恒股票，以0.8元/股的价格，受让给深圳中德福金融控股有限公司(以下简称“中德福金控”)和自然人葛建。转让价格共计8720万元。

由于无法在定期内披露2013年年报，*ST国恒股票自2014年5月5日起停牌至今，停牌时公司股票价格为1.53元/股。

转让后，力元投资仍持有*ST国恒4.78%的股权。而中德福金控持有*ST国恒6.63%的股权，成为公司第一大股东。

力元投资是江苏扬子江船业集团公司董事长任元林控股的投资公司，任元林有民营“船王”之称。中德福金控系深圳德福基金管理有限公司(以下简称“德福基金”)全资子公司，而尤明才持有德福基金94%的股权，为*ST国恒实际控制人。

中德福金控于今年3月25日成立，注册资本1亿元，注册地在深圳市前海深港合作区。主营金融信息咨询、创业投资业务、股权投资、物业管理、投资管理、财务咨询、投资兴办实业、企业管理咨询和国内贸易等。而注册地址相同的德福基金，成立于2013年11月15日，一年后的2014年12月12日发照。德福基金注册资本10亿元。

德福基金官网显示，公司是以投资银行业务为核心打造全金融链服务的基金管理公司，主要从事私募股权及证券投资、资产管理、债权债务管理或收购、管理咨询、财务顾问、国内外并购、融资担保、对外投资等业务。

据私募排排网消息，德福基金董事长兼总裁尤明才，现年54岁，在创办德福基金之前任湘财证券投行总部执行董事。再之前，尤明才还担任过中山证券投行总部执行副总裁、新时代证券投行总部执行总裁、摩根基金组织中国区首席证券顾问等职，在金融证券行业有三十年的工作经验。

德福基金官网上称，尤明才对企业经营管理、收购兼并、融资投资过程中出现的各种疑难现象有独到有效的解决方案，而且其合伙团队在中国资本市场先后协助、参与和主持了诸多上市公司的审计、评估、IPO上市或并购重组及定向增发工作。

在德福基金官网融资贷款业务办款有着这样一句话，德福基金公司将重点开展大型设备、船舶、建筑等的融资租赁相关业务。不知道尤明才今后将会通过何种资本运作，来改善公司的经营现状。要知道，有着“民营铁路第一股”之称的*ST国恒早已千疮百孔。

曾几何时，*ST国恒还是内蒙古宏峰实业股份有限公司，主业是有色金属采选。2006年11月，公司向铁路转型。但在铁路行业国有资本一统天下的情况下，号称“民营铁路第一股”的*ST国恒步履维艰。

去年，*ST国恒公告9亿元账面资金不翼而飞，涉嫌高管挪用。今年3月16日，*ST国恒又发布公告称，一笔2000万元借款到期但公司并不知情。对于正遭证监会立案调查、处于退市边缘的*ST国恒来说，这是近期公司爆出的又一桩负面事件。

此前3月11日，*ST国恒接连爆出两起票据追索权纠纷案。*ST国恒3月11日晚公告称，两起票据追索权纠纷金额合计1150万元。*ST国恒表示，公司正在对相关情况进行自查，将根据自查结果及案件的相关进程判断案件对公司财务状况及盈利的影响。而上述2000万元借款被发现，即是出自于此次核查。

*ST国恒业绩预告显示，由于子公司出售土地使用权，2014年公司净利500万-1000万元。而此前公司预告亏损0元-500万元。

全景网8月29日讯 *ST国恒（000594）周五晚间披露中报。上半年公司亏损2141.06万元，同比盈转亏，每股亏损0.0143元。

上半年公司营业收入仅403.2万元，同比骤降98.42%，主要受市场行情及市场竞争因素的影响，贸易额下降。

*ST国恒表示，由于公司于2014年1月公司控制权实现了变更，公司总经理和董事长辞职，且未增选，大股东不执行股东大会决议，办公缺乏经费，公司经营基本处于停滞状态。2014年6月9日第一大股东和实际控制人泰兴力元投资有限公司提交暂缓自行召开股东大会通知，直至8月29日，公司仍处于无董事长、无总经理状态，公司治理的严重缺失，导致公司无法正常运行，运行效率低下，对于部分分公司、子公司处于失控状态。

公司称，期内，罗岑铁路处于停工状态，酒航铁路也未取得实质进展。公司大宗贸易营业收入为零，与2013年同期的2.46亿元收入相比大幅下降。公司面临诉讼案件不断增加，公司经营步履维艰。 （全景网/雷震）

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