食品安全，一直都是一个高居不下的重要问题，很多时候我们都聚焦在食品添加剂上，却忽略了一个更为重要的问题，我们所吃食物本身，是否就是安全健康的？

 

土壤盐碱化，酸化，重金属含量超标，其实从根本上影响着我们所吃东西的品质，今天，我们一起花点时间来聊聊我们最常见，最赖以生存，却最容易被忽视的——土壤。

一直以来我国的农业陷入了一个怪圈，环境污染导致肥力下降——大量施肥——不科学用肥进一步影响土壤肥力——加大肥料用量。这样的恶性循环，让农民无所适从，让消费者提心吊胆。

要想解决这个问题，还得回到土壤本身。我们所熟知的土壤，其实是由无机物质和有机质组成的，而影响土壤理化性质，微生态，肥力的核心物质，就是土壤有机质，尽管土壤有机质只占很小一部分，但它对土壤形成，环境保护及农林业可持续发展等方面都发挥着重要作用。

 

而土壤有机质中，占绝大部分比例的，我们称之为腐殖质（大约占有机质用量的80%以上），腐殖质的性质，直接影响了土壤中碳氮等元素的循环，微生物环境，土壤的理化特性（如吸水能力等）。

换句话说，腐殖质的优劣和多寡，直接决定了土壤的品质。

那么是不是多补充肥料，腐殖质就能够变得更多？土壤也就更肥沃了呢？

 

从以上的图中可以看到，无论使用哪种肥料，土壤有机质的腐化系数大都集中在20%-40%这个区间内，大部分都没有转化为腐殖质，也就谈不上提升土壤的肥力！

所以农民觉得土壤肥力不够，从而大量施肥，不仅起不到效果，反而还可能进一步影响土地！

因此，要想改良土壤，提高肥力，核心是增加腐殖质。那么在使用传统肥料不能够高效转化为腐殖质的情况下，如何有效，安全的补充腐殖质？

（本期对于土壤的分享就到这里，下期我们接着聊如何有效给土壤补充腐殖质！）

只有各种微生物在土壤中和谐共存，才能创造土壤的生命和健康。我们要做的是维持菌群平衡。但是，土壤板结、土壤酸化、土壤盐碱化、土壤重金属超标等。我们现在看到的，可以通过各种微生物的数量平衡来控制和解决。

具体应该怎么办呢?

1.不大量资金使用农药来治好作物进行一个病，不然又会不断增加另一种病。

2.不要使用太多的化肥来为你的庄稼提供养分，否则你会在土壤中沉积更多的元素。

3.地膜覆盖用于缓解和控制土壤酸化引起的细菌争斗。

4. 通过降低地下水高度和建设排水设施改变土壤渗透性，改变土壤微生物生存环境。

5.向土壤中添加能分解矿物质的微生物真菌，从而分解土壤中的矿物质和沉积元素，促进土壤团粒结构的形成。

6.增加以及有机质，给土壤中的微生物以食物，不让因为它们都是为了我们生活而霸占中国食物，争抢食物，引起争斗。

我不知道你们是否见过这个，但是当微生物群落生活在有食物，空气和水的环境中，它们之间没有不和谐，因为没有其他微生物影响它们的稳定生活。

目前在土壤严重恶化的情况下，应该优先解决微生物菌群的平衡，让他们有饭吃，有容身之所。如果他们丰衣足食，或许他们会更有动力，能发挥微生物自身的最大动能。

我们人类所能做的，就是迅速地在土壤中，施入好的、腐烂的有机肥料，然后我们可以在土壤中放入更多的微生物，让它们自由地生活，以保持它们的多样性和活性，从事土壤修复工作。

科技赋能传统中医药，推动行业长远健康发展！近日，国家发展改革委等部门公布了2022年（第29批）新认定国家企业技术中心名单及全部国家企业技术中心名单，仲景宛西制药技术中心名列其中。据悉仲景宛西制药近年来连续多次上榜该名单。

 

第29批国家企业技术中心名单（部分）

第27批国家企业技术中心名单（部分）

 

 

提高传统产业的科技含量

中药来源于几千年的传承，而现代社会中，很多产品已经抛弃不符合时代需求的东西，面对当前新形势，中医药也需与时俱进，不断创新融合发展。近年来，仲景宛西制药不断加大科技投入，对传统的地黄丸系列做了标准化研究。从药材的种植、储藏、炮制、成品，不断的对标对比，建立全链条可追溯体系，这和国家政策要求一致。

致力于“药材好”，从根源保障中药品质

中药品质的根源在中药材的质量上，而药材的品质受多种因素的影响。首先，药材的产区以及生长环境是影响产品质量的关键因素，即名谚橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”。河南因气候、土壤、温度等多方面优势，是道地山茱萸、怀山药、怀地黄等中药材的重要产地。

 

仲景宛西制药于1998年开始探索以“公司+基地+农户”模式，在伏牛山腹地建立了20万亩山茱萸种植基地。2003年首批顺利通过国家GAP（中药材生产质量管理规范）认证。根据此模式，还逐渐发展了河南焦作、安徽岳西、安徽南陵、四川彭山地道药材产区，分别建立了地黄、山药、茯苓、牡丹皮、泽泻种植基地并通过国家GAP认证，实现了六味地黄丸所用药材均源于自建基地的目标。

坚守匠人匠心，严格实施高标准技术把控

2021年，南阳市第六批非物质文化遗产代表性项目名录公布，仲景六味地黄丸炮制技艺入选传统医药目录。仲景六味地黄丸是仲景宛西制药股份有限公司的核心产品，也是市场知名产品。仲景宛西制药始终秉持“药材好，药才好”的制药理念，从源头开始，以中药标准化推动中药现代化，推进传统中医药的传承与发展。

2022年仲景宛西制药六味地黄丸标准化项目通过验收，并制定六味地黄丸（浓缩丸）优质中成药质量标准。实施 “六味地黄丸标准化建设”至今，仲景宛西制药通过对山茱萸等六种药材种植生产过程、六味地黄丸关键生产技术环节的研究，建立从种子种苗、中药材、饮片直至六味地黄丸（浓缩丸）系列标准及生产技术规范共38个，保证六味地黄丸（浓缩丸）生产过程各个环节过程规范化，为产品的优质优价提供技术支撑。

未来，仲景宛西制药将进一步优化技术、完善、提高生产组织流程与标准，为企业精益生产提供借鉴，深刻诠释“药材好，药才好”。实现“做行业先锋、树世纪品牌、创百年企业”的企业愿景，为中国中医药事业发展做出贡献。

 

 

2016年上海某机械制造公司遇到了征收拆迁，该企业在征收过程中遇到了哪些问题？该企业的厂房建筑等是否是违章建筑呢？又应该如何评估与补偿呢？

 

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一

案情介绍

AN QING JIE SHAO

 

1995年3月，原上海市海甲县（化名）人民政府批准小亭镇（化名）政府提出的设立“上海大田私营经济开发区”（化名）的请示，上海大田经济开发区（以下简称“大田开发区”）成立，初名上海大田私营经济开发区，1996年改名为上海大田经济开发区。

 

1999年6月，上海市技术监督局向大田经济开发区颁发425*****-2号事业法人登记证，该开发区获得事业法人资格，有效期至2003年6月。

 

2001年，大田开发区以招商引资优惠政策邀请当事人落户该开发区投资企业，约定当事人受让位于小亭镇大田工业园区某有限公司东侧、**路南侧**9号地块9000平方米原属于小吴村（化名）的工业用地的使用权。

 

▼上海LH机械制造有限公司

 

2002年11月22日，当事人设立上海LH机械制造有限公司，主要经营食品机械、包装机械、厨房设备、生产加工、自有房屋租赁等业务。2004年3月，当事人在已缴纳出让金的土地上建设厂房。多年来，上海LH机械制造有限公司一直合法经营，依法纳税，为大田开发区解决了大量就业，为当地食品机械生产销售作出了突出贡献。

 

上海LH机械制造有限公司所在土地原为小亭镇小吴村集体所有，2001年7月6日，上海LH机械制造有限公司实际控制人与上海市某区房屋土地管理局授权代表大田开发区签订了《出让土地使用权地块预约协议》，成了该地块的用地单位并按期缴纳土地出让金。2002年，上海LH机械制造有限公司为合法建造房屋，积极与大田开发区进行沟通，在多方共同努力下，上海LH机械制造有限公司取得了上海市某区发展计划委员会《关于上海LH机械制造有限公司建造生产用房项目计划的批复》，该批复同意“上海LH机械制造有限公司在上海大田经济开发区内，占地面积11333平方米，建造生产用房6000平方米，投资480万元”。上海LH机械制造有限公司于2003年取得了上海市某区规划管理局《关于核发上海LH机械制造有限公司建设用地规划许可证的通知》和《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》。这三份文件载明，上海LH机械制造有限公司厂房所在地块规划性质为一类工业用地，规划允许建筑性质为生产用房。

 

另外，上海大田经济开发区为上海LH机械制造有限公司多次出具《承诺书》以及《房屋权属证明》，在行政审批过程中作为证明房屋权属的文件使用，为多机关所认可。后因规划变更等原因，土地出让尚未完成。

 

▼上海ZT食品机械有限公司

 

2002年6月，当事人设立上海ZT食品机械有限公司，主要经营食品机械、包装机械、建筑五金生产加工等业务。2002年6月，当事人在已缴纳出让金的土地上建设厂房。多年来，上海ZT食品机械有限公司一直合法经营，依法纳税，为大田开发区解决了大量就业，为当地食品机械生产销售做出了突出贡献。

 

上海ZT食品机械有限公司所在土地原为小亭镇小吴村集体所有，2001年10月10日，上海ZT食品机械有限公司实际控制人与上海市某区房屋土地管理局授权代表小亭镇政府、大田开发区签订了《出让土地使用权地块预约协议》《土地补充协议》，成了该地块的用地单位并按期缴纳土地出让金、土地调价费。2002年，上海ZT食品机械有限公司为合法建造房屋，积极与大田开发区进行沟通，在多方共同努力下，上海ZT食品机械有限公司取得了上海市某区发展计划委员会《关于上海ZT食品机械有限公司建造生产用房项目计划的批复》。该批复同意“上海ZT食品机械有限公司在上海大田经济开发区内，建造生产用房11000平方米，投资900万元，资金自筹”，并于同年分别取得了上海市某区规划局《关于核发松江804号地块建设项目选址意见书的通知》和《上海市建设项目选址意见书》。两份文件载明，上海ZT食品机械有限公司厂房所在地块规划性质为工业用地，规划允许建筑性质为工业厂房。

 

另外，上海大田经济开发区为上海ZT食品机械有限公司多次出具的《承诺书》以及《房屋权属证明》，在行政审批过程中作为证明房屋权属的文件使用，为多机关认可其效力。后因规划变更等原因，土地出让尚未完成。

 

▼上海LF机械有限公司

 

2002年1月，当事人设立上海LF机械有限公司，主要经营食品机械、包装机械以及自有房屋租赁等业务。2002年5月，当事人在已缴纳出让金的土地上建设厂房。多年来，上海LF机械有限公司一直合法经营、依法纳税，为大田开发区解决了就业问题，为当地食品机械销售作出了突出贡献。

 

上海LF机械有限公司所在土地原为小亭镇小龙村集体所有，2001年11月12日，上海LF机械有限公司法定代表人与上海市某区房屋土地管理局签订了《出让土地使用权地块预约协议》，成为该地块的用地单位并按期缴纳土地出让金。2002年，上海LF机械有限公司为合法建造房屋，积极与大田经济开发区进行沟通，在多方共同努力下，上海LF机械有限公司取得了上海市某区发展计划委员会《关于上海LF机械有限公司建造生产用房项目计划的批复》。该批复同意“上海LF机械有限公司在上海大田经济开发区内，建造生产用房3000平方米（占地十亩），投资200万元，资金自筹”。上海LF机械有限公司于2003年取得了上海市某区规划局《关于核发松江610号地块建设项目选址意见书的通知》和《上海市建设项目选址意见书》。两份文件载明，上海LF机械有限公司r房所在地块规划性质为工业用地，规划允许建筑性质为工业厂房。

 

另外，上海大田经济开发区为上海LF机械有限公司多次出具的《承诺书》以及《房屋权属证明》，在行政审批过程中作为证明房屋权属的文件使用，为多机关所认可。后因规划变更等原因，土地出让尚未完成。

 

2015年6月30日，上海市市长杨雄在市政府常务会议上审议并通过市环保局等十部门联合作出的《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》（沪环保防[2015]297号），明确上海市将重点聚焦环境污染严重、违法情况突出、群众反映强烈的区域，重点打击违法排污、违法用地、违法建设、违法生产经营、造成重大安全隐患5类违法行为，通过连片整治，推进整体转型。《实施意见》中，确定9个区县11个地块作为2015年治理对象，16个区县17个地块作为2016年生态环境整治的市级重点区域。其中，小亭镇作为2016年的市级地块位列其中，区块面积6平方公里，涉及企业100多家，有产业结构调整任务。

 

在此政策背景下，小亭镇政府开始进行大规模执法行动。小亭镇政府在明知大田开发区因历史原因存在众多企业尚未取得土地、房屋证照的特殊现实问题，且该政府曾多次背书承诺不影响企业正常生产经营的情况下，不考虑历史的、现实的情况，没有丝毫差别对待，一律拟作为违章建筑拆除。

 

两大问题

 

目前，上海LH机械制造有限公司、上海ZT食品机械有限公司、上海LF机械有限公司面临两大问题。

 

第一，小亭镇人民政府于2016年7月作出责令限期拆除违法建筑决定书，认定当事人违法占用土地、未经审批建设r房。

 

第二，本次政府事实上的拆迁行为中，当事人能否以国有工业用地使用权要求补偿，以及补偿标准。

 

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二

法律意见

FA LV YI JIAN

 

上海LH机械制造有限公司

 

1.当事人通过招商引资方式合法承租集体建设用地，并依法履行征地、报批的各项手续，因大田开发区、小亭镇政府自身原因未能取得国有土地使用权证，不属于违法建设。

 

我国法律对“违章建筑”还没有明确的界定，对于违章建筑定义的理解，通常有广义说和狭义说之分。持广义说的学者认为，所谓违章建筑通常是指违反法律法规，未取得政府主管部门的许可而擅自新建、扩建、改建的建筑物或构筑物。广义说认为违章建筑不仅违反了各地城市规划管理规定，在本质上是违反了《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规;而狭义的违章建筑则仅指违反法律、行政法规的规定而建造的建筑物或构筑物。持有该观点的学者认为，应当以法律、行政法规界定建筑是否违章。当事人的建设行为不违反法律和行政法规的规定，而只是违反了地方法规及规章的，就不应当认定为违反法律和行政法规的行为，其建筑物也不应当被认定为违章建筑。王泽鉴教授进一步认为，违章建筑系指建筑法适用地区内未经申请当地主管建筑机关审查许可并发给执照，而擅自建造的建筑。我们结合多年一线实务经验认为，对于违章建筑的界定，应当有具体的、明确的标准，因为各个地方经济文化、社会环境、自然地理等多方面因素存在差异，对于违章建筑性质的界定应当基于不同地区的差异性特征而做出不同规范。所以，若采取狭义说的标准，仅仅以法律行政法规为标准机械地认定违章建筑，既缺乏可操作性，同时也忽略了地方的实际情况。

 

目前，违章建筑并非都是由被征收人自身的原因导致。由于城市规划缺乏公民参与，“违章建筑”界定不尽合理，而且有些“违章建筑”由事后立法造成，同时政府部门的不作为、乱作为也会导致当事人“被违法建设”。

 

因此，上海LH机械制造有限公司涉案土地及建筑物是否存在违法建设行为，小亭镇政府作出责令限期拆除违法建筑决定书的厂房是否属于违章建筑，需要具体地进行分析：

 

▼（1）从当事人自身合法性上来看，其行业类别为[C43]其他制造业，不属于《产业结构调整指导目录（2011年文本）（修正）》中限制类和淘汰类，不属于《禁止用地项目目录（2012年本）》及《限制用地项目目录（2012年本）》中淘汰和限制项目，亦不属于其它相关法律法规要求淘汰和限制的产业，而属于允许建设的项目，符合国家和地方产业政策。本项目位于外环线以外的地区，符合上海市城市总体规划。上海LH机械制造有限公司位于大田开发区，作为开发区建成以来早期人驻的老企业，完全符合大田开发区的产业导向。

 

▼（2）从土地来源的合法性上来看，上海LH机械制造有限公司使用土地在签订《出让土地使用权地块预约协议》之时用途即为工业用地，并非耕地等禁止进行非农建设的农用地，且当事人是由大田开发区招商引资，经过小亭镇政府批准并报原某区规划管理局核发《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》（见松规建字[2003]第0**4号批复）而后受让小吴村土地用于企业生产经营的，故当事人系经有权部门（小亭镇政府）批准合法用地，不存在违法用地行为。

 

▼（3）当事人在生产经营中根据需要，在以受让方式享有合法土地使用权的土地上建设厂房，这符合大田开发区与当事人之间的合同约定，且当事人一直请求大田开发区、小亭镇政府按照招商引资政策办理土地、规划报批手续。

 

虽然因为种种历史原因，审批手续尚未具备，但事实上，当事人作为用地单位，获得了某区规划管理局核发的松规建字[2003]第0**4号《关于核发上海LH机械制造有限公司规划许可证的通知》，先行缴纳了土地出让金等用地单位才需要缴纳的费用，且具有上海大田经济开发区作出的保证土地、建设工程手续办理并承担相应法律责任、经济责任的《承诺书》。

 

种种证据都说明，当事人作为一市场主体，有理由对包括小亭镇政府在内的各政府部门的行为产生合理信赖，各部门用其具体行政行为认可了当事人用地及建筑物的合法性。

 

▼（4）从小亭镇政府认定的“违章建筑”产生的原因及过错分担的角度来看，上海LH机械制造有限公司出于对大田开发区及其上级小亭镇政府的合理信赖，属于善意无过失。

 

相反，大田开发区、小亭镇政府明知土地、建设工程手续的法律行政法规以及上海市规定的情况下，在招商引资过程中作出虚假承诺，将保证办理土地、房屋登记手续作为优惠政策的一部分大肆宜传。

 

上海LH机械制造有限公司在对大田开发区、小亭镇政府征地规划、审批方面权限不知情的情况下，对大田开发区允许甚至鼓励“企业项目早启动，早产出”先建设再办手续的“政策”信以为真，在原本可以依法合规办理土地、建设工程、房屋登记手续的年代，依照大田开发区的统一规划，被迫建设起无证照房屋。

 

大田开发区及其上级主管单位小亭镇政府，对于开发区内企业建设厂房的行为不但疏于监管、长期怠于行使查处职责，而且还通过出具《承诺书》《房屋产权证明》等函件的形式，阻碍市、区各级部门正常执法，客观上导致上海LH机械制造有限公司厂房形成并长期处在“违章”状态没有处理，无法解决。

大田开发区、小亭镇政府的种种行为直接导致了上海LH机械制造有限公司涉案“违章建筑”产生，其存在明显过错，应当对其违法行为承担责任，而不应当由善意无过失的上海LH机械制造有限公司承担违法建设的不利后果。

 

▼（5）上海LH机械制造有限公司仅仅因为程序瑕疵而没有取得审批手续，现状建筑不应当被认定为违法建筑。相反，根据《行政许可法》第74条第2项之规定，“对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限内作出准予行政许可决定的”，行政机关工作人员应当承担法律责任，该机关也要就该行政许可事项承担不利后果。

2002年，当事人以及国土部门履行了土地出让的全部前置程序，各项手续合法，但是某区规划部门及政府未予办理审批手续，实际上，上海LH机械制造有限公司自立项之初就位于大田开发区规划红线之内，还需要等待何种规划？这显然是某区规划部门乱作为，对于当事人符合出让法定条件的土地拒绝赋予行政许可。

 

依照上述法律规定，除了应当追究某区规划部门相关责任人员的法律责任，在不能给出合理解释和相关证据的情况下，某区规划部门以及小亭镇政府对于当事人使用地块出让过程中存在程序瑕疵的也应当承担不利后果，即视为当事人已取得规划审批手续。

 

由此可见，上海LH机械制造有限公司涉案土地及建筑物非但不是违法建筑，反而应当享有与建设在国有工业用地上的合法建筑物同等的主要权利，当然考虑到证照不全，对于土地和房屋的权利主张宜参照市场价扣除补办手续应当缴纳的税费、罚款进行衡量。

 

2.依照《合同法》上的公平原则和《行政许可法》上的信赖利益保护原则，可以视为该企业取得了公司厂房所在的**9号地块11333平方米的国有土地使用权。如果小亭镇政府在本次区域环境综合整治行动中，要拆除该企业建筑物、收回土地，则该企业有权主张镇政府对国有土地使用权进行补偿。

 

信赖利益保护原则是行政法中的基本原则之一。在行政法中，信赖保护原则又称合理信赖保护原则或保护合理期待原则，信赖保护是行政主体所实施的授意性、合意性、指导性的行政行为，对行政相对人所产生的期望得到的合法利益应给予保护，不得任意撤销其行政行为、改变既存的法律状态。若为公共利益的需要不得不改变行政行为，在行政相对人无过错的情况下，必须给予其财产补偿。《行政许可法》第8条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。”

 

2001年上海LH机械制造有限公司作为大田开发区招商引资项目在小亭镇政府正式立项，同年7月与上海市某区房屋土地管理局签订《出让土地使用权地块预约协议》。对于该企业来说，基于对合同和对政府的信赖，才在大田开发区内的待征工业用地上投人巨资建设厂房。也是基于对政府的信赖，该企业从2001年起，投人大量资金配合房屋土地管理局、土地储备中心、财政局等部门对于拟出让土地的拆迁安置工作。截至目前，上海LH机械制造有限公司所在土地及房屋并不是因为该企业自身原因尚未取得审批手续，而是如前所述，大田开发区及其主管部门小亭镇政府不作为、规划部门乱作为导致多年延误。这对于该企业而言是基于信赖政府而造成的损失，依照《行政许可法》第8条之规定，相关责任方应当补偿该企业该国有土地使用权。

 

值得注意的是，上述国有土地使用权，虽然并非该企业已经实际享有的利益，只是一种预期利益，但是，这种利益并不是臆想的，而是具有一定现实性的，只要某区各级政府部门与该企业出让土地的行政合同如期切实履行，该企业就能获得上海市批次建设用地XX**9号地块的国有土地使用权。反之，如果不考虑补偿该企业国有土地使用权，就远远不能弥补该企业所蒙受的损害，且会助长政府违约的趋势，因为违约的结果（即不出让上述国有土地使用权给该企业，仅补偿违法建筑的重置成本）对其更为有利，尤其是在土地出让价格不断上涨的今天。

 

根据*4-**4号《房屋土地权属调查报告书》中上海市某区房屋土地管理局对拟出让给该企业的国有建设用地指标的描述，该土地用途为工业，故若小亭镇政府在本次区域环境综合整治行动中要拆除该企业建筑物，收回土地，则该企业有权主张镇政府对上海LH机械制造有限公司实际占用的拟受让的11333平方米土地以国有工业用地使用权计算补偿。

 

3.大田开发区早在2004年已被某区政府撤销，但是多年以来仍然以“大田开发区”的名义从事招商引资、进行日常管理工作，大田开发区的行为已构成欺诈，其欺诈行为导致当事人厂房无法取得产权证，小亭镇政府作为设立“大田开发区”的行政机关，对当事人厂房即将面临的损失负有补偿责任。

 

▼（1）大田开发区的土地违法占用问题由来已久。大田开发区1995年成立，由于发起设立该开发区的小亭镇政府作为乡镇一级人民政府，既无土地管理和审批权限，亦无呈报权限，故该开发区长期以来在法律上都是以“经济小区”的名义存在的。名为“开发区”，实为“经济小区”，这意味着大田开发区先天不足，其自身并不具备“招商引资、土地先行”这一当时招商引资惯例中的关键要素—土地。大田开发区既不是国家级、省级重点经济开发区没有获得用地、招商方面的特殊政策，又没有在招商引资前，通过合法手段原始或者继受取得其划定的开发区四至内土地的使用权。更有甚者，被其划人开发区的土地之时尚为集体农业用地，尚未通过征收程序成为国有土地。

 

但是，以上这些基本情况，大田开发区在对外招商引资时从未如实披露，相反，其通过虚构、夸大、隐瞒的方式，骗取了上海LH机械制造有限公司的信任，使得上海LH机械制造有限公司误以为大田开发区在由小亭镇政府设立、取得事业法人资格、取得某区政府批准的情况下，天然具备了企业发展所需的建设用地指标。此情况并非个案，经我们调查访谈发现，大田开发区内绝大多数的企业都是在大田开发区作出承诺或者具有明显误导的情况下，在对“大田开发区具有充足的建设用地指标”这一事实达成合意的情况下，人驻大田开发区，投资建厂的。

 

事实上，据上海LH机械制造有限公司以及其他多家企业提供的信息，由于没有取得土地使用权，大田开发区大量实施“以租代征”的违法占用土地行为。大田开发区时任负责人李华以个人或者开发区的名义，与小亭镇范围内多个行政村的村民签订土地租赁合同，而后将承租土地所在区域对外宣称为“开发区”范围。对于大田开发区长期大范围对集体农用地实施“以租代征”的违法行为，小亭镇政府作为其设立和上级主管单位，应当知情，但是其从未对大田开发区进行监管，导致其以欺诈的方式招揽了至少500家企业人驻该开发区，从而造成了恶劣的影响。

 

▼（2）大田开发区被撤销后，仍然长期以“上海大田经济开发区”名义对外招商、进行日常管理，导致上海LH机械制造有限公司基于对其的信赖而产生了巨额的扩大损失。

 

我们在调查中发现，依照[2013]沪一中民四（商）终字第86号判决书中公布的事实，2004年4月，某区人民政府发出“关于撤销及整合调整松江工业园区的通知”，决定撤销“小亭工业经济开发区”等开发区。通过小亭镇政府出具的证明可以确认，通知中提及的“小亭工业经济开发区”就是大田开发区。也就是说，在2004年之后，不论大田开发区以合并还是以其他形式继续存续，“上海大田经济开发区”这一法律实体，都已不复存在。如果这之后任何单位以大田开发区的名义继续经营，依照《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第82条“公民、法人或者其他组织未经登记管理机关核准登记，擅自以事业单位法人名义开展活动”之规定，都将构成严重违法。

 

但实际上，直到不晚于2011年，小亭镇政府所属工作人员仍然使用《上海大田经济开发区收据》对外作为缴纳土地款的凭证，并在该收据上加盖“上海大田经济开发区财务专用章”。另根据[2013]沪一中民四（商）终字第86号判决书披露的事实，2012年2月，原大田开发区委托招商的工作人员，在对外的合同上仍然加盖“上海大田经济开发区招商办”印章。综合以上事实可知，在被撤销后长达8年的时间里，大田开发区一直违法以“上海大田经济开发区”这一事业单位法人的名义对外招商，对开发区范围内企业行使日常管理职能。这期间，无论是大田开发区自身，还是其主管单位小亭镇政府，都从未对大田开发区被撤销一事予以对外公示。

 

正是由于大田开发区、小亭镇政府的未依法公示，甚或故意秘而不宣，导致上海LH机械制造有限公司在内的大量开发区内企业受欺诈在大田开发区落户后，非但未能及时止损，反而在“大田开发区”工作人员“已经排队，等有地票时就给办理房产证”的虚假承诺下，基于对大田开发区是小亭镇政府开办的事业单位的信赖，逐年缴纳土地款，并在开发区工作人员的鼓动下，在已缴纳出让金的空闲土地上，继续扩大建设厂房。如果说，上海LH机械制造有限公司作为市场主体，有权选择在何处设立，对于其选址时应当承担合理的注意义务的话，那么对于其缴纳出让金的土地尚未取得使用权证，就建设、扩建厂房带来的扩大损失，则应当完全归责于大田开发区违法经营、隐瞒其被撤销的重大事项的严重违法行为，小亭镇政府作为大田开发区的开办、撤销单位以及其主管机关，对于大田开发区无证经营数年，负有监管不力、执法不严的责任。

 

▼（3）由于大田开发区已经被撤销，小亭镇政府作为其开办、撤销单位，应当对大田开发区的债务承担清偿责任。由上述分析可知，由于大田开发区的严重违法行为，上海LH机械制造有限公司在已缴纳出让金的土地尚未取得使用权证、规划手续尚未齐备的情况下，按照开发区的安排，自建、扩建厂房，如今面临强拆，由此带来的扩大损失，应当由大田开发区承担赔偿责任。但是大田开发区已经被撤销，不能承担法律责任，亦不具有诉讼主体资格，小亭镇政府曾在公开判决中确认其亲自撤销大田开发区，作为开办、撤销大田开发区的单位，小亭镇政府应当对小亭开发区的债务承担清偿责任，亦即对上海LH机械制造有限公司即将被强拆的自建、扩建厂房承担货币补偿责任。

 

目前，上海LH机械制造有限公司的扩大损失主要包括：

 

●已缴纳的土地出让金

 

●自建、扩建10000平方米厂房的重置成本

 

●多年来在大田开发区投入资金被占用的财务成本

 

尽管存在前述问题，不可否认的是，小亭镇政府本次拆违执法是依照上海市《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》（沪环保防[2015]297号）进行的区域环境综合治理行动，属于为了公共利益行使监管职权，如果要求该政府停止或撤销该行政行为将对较大的公共利益造成影响，在实践中不具有可操作性。当事人宜适当作出让步，在能够达成协议的情况下，放弃追究小亭镇政府的法律责任;而出于公平原则，小亭镇政府应参照征收标准以成本价格对当事人自建的地上附着物进行补偿，而后企业归还土地。

 

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三

评估意见

PING GU YI JIAN

 

上海LH机械制造有限公司

 

鉴于本书意在为上海LH机械制造有限公司在本次小亭镇政府2016年生态环境综合整治项目中拆除其集体土地上房屋应当获得的合理补偿提供法律依据，故我们特针对上海LH机械制造有限公司在小亭镇政府2016年生态环境综合整治项目中造成的损失发表如下估价意见，供政府部门参考。

 

（一）估价对象和估价范围

 

依照上述估价目的，估价对象是上海LH机械制造有限公司因小亭镇政府2016年生态环境综合整治项目拆除其全部厂房并收回上海LH机械制造有限公司已缴纳出让金的土地造成的损失。估价范围是位于整治范围内上海LH机械制造有限公司缴纳出让金的集体土地使用权及地上建筑物价值、装修及附属物价值、搬迁费用、停产停业损失。

 

（二）基本假设

 

（1）国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。

 

（2）上海LH机械制造有限公司的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。

 

（3）上海LH机械制造有限公司未来的经营管理人员尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。

 

（4）上海LH机械制造有限公司在未来经营期内其主营业务结构、收人成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的业务结构等状况的变化。

 

（5）在未来的经营期内，上海LH机械制造有限公司期间各项费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。我们估价意见所指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，估价时不考虑存款产生的利息收人，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。

 

（6）本次2016年生态环境综合整治项目的补偿范围、补偿标准与本文内容所述无重大变化。

 

（三）估价方法

 

估价对象为上海市工业房地产。我们在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象位于大田开发区内，上海LH机械制造有限公司虽然缴纳土地出让金以及相关规费，但是并未取得土地使用权证;上海LH机械制造有限公司厂区内建筑物都没有取得房屋所有权证的实际情况，结合本次估价目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，选择了适当的估价方法。待估房产用于出租，类似房屋租赁情况及租金价格资料比较容易收集，对于上海LH机械制造有限公司这样收益性房地产的估价，宜选用收益法作为估价方法。故以收益法作为本次估价方法。

 

收益法，指通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法，该方法以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用于公益性房地产估价。有经济收益或有潜在经济收益的房地产，又叫收益性房地产，主要包括以下几类：出租型房地产、商业经营型房地产、生产经营型房地产。对于用于出租的写字楼、公寓、厂房来说，可以用其一年间的房租收人扣除各种成本费用，如修缮费、管理费、保险费、房产税、利息等，来求取其纯收益，再选用适当的还原利率，对此纯收益进行还原，从而求得该出租房地产的收益价格。上海LH机械制造有限公司即属于该情形。

 

在现行法律下，土地所有权性质不构成使用收益法的障碍。根据《土地管理法》第47条之规定，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍~10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4倍~6倍。耕地产值就是土地的收益，平均产值倍数就是补偿未来年期，可见《土地管理法》就是从收益法的角度来对耕地补偿进行立法的。那么集体建设用地上房屋，如果用于出租、商业经营、生产经营，能够产生稳定收益，就可以用收益法进行估价。上海LH机械制造有限公司多年以来在其已缴纳出让金的集体土地上建设厂房进行生产经营、出租，持续产生稳定、可观的利润，故可以采用收益法对估价对象评估。收益法的计算公式如下：

 

V=租赁期内的收益价值+租赁期外的收益价值

 

 

V：估价对象价值;

ai：本法律意见书出具之日到租赁合同期限届满前的房地产年净收益;

a：租赁合同期限届满后房地产年净收益;

r：估价对象收益还原利率;

t：本法律意见书出具之日到租赁合同期限届满前的年限;

n：估价对象的未来收益年限。

 

（四）估价测算过程

 

（1）有效毛收人包括租金收人和押金利息收人。租金收人根据估价对象的租赁合同和市场平均租金水平计算。租赁合同期内，收益根据租赁合同约定，租赁期限为3年，租期至2019年8月。租赁合同期内，每月租金为232500元。根据我们对某区厂房租赁情况的调查，结合专业机构发布的统计数据（引用来源：高力国际行业研究报告，见下表），某区近三年内厂房的平均租金为每平方米每月27.75元。该区域厂房大多建成年代较早，目前已经有稳定的承租对象，该区域厂房的出租率90%~100%，估价对象地理位置优越，位于大田开发区中心，出租情况较好，故租赁合同期外的出租率取99%。

 

 

押金按市场水平取两个月租金，利息按中国人民银行于本法律意见书出具时的一年期定期存款利率1.5%计取。

 

则租赁合同期内，估价对象年有效毛收人为：

年租金收入+年押金利息

 

=232500x12+（75000+73500+84000）x1.5%

=2790000+3487.5

=2793487.5元

租赁合同届满，估价对象年有效毛收人为：

年租金收入+年押金利息

=月租金x建筑面积x月数x出租率+月租金x建筑面积x月数x出租率x利率

 

=27.75x10000x12x99%+27.75x10000x2x99%x1.5%=3296700+8241.75

=3304941.75元

 

（2）年运营费用。本所律师结合估价对象的实际运营状况，通过分析估价对象所在某区的同类房地产费用支出状况，确定估价对象的年运营费用。相关费用如下：

 

·房产税：按年房地产有效毛收入的12%征收；

 

.增值税及附加：增值税金及附加为年房地产有效毛收入的5.6%；

 

.管理费：指上海LH机械制造有限公司对出租厂房进行必要的管理所需的费用，一般按年房地产有效毛收入的2%确定；

 

.维修费：指对出租厂房进行必要维修的费用，一般按年房地产有效毛收入的2%确定；

 

.保险费：按年房地产有效毛收入的0.1%计取；

 

.城镇土地使用税：估价对象所在区域城镇土地使用税为每年6元/平方米。

 

按照上述费率进行计算，年运营费用为上述六项之和：租赁合同期内，估价对象年运营费用为：

2793487.5x（12%+5.6%+2%+2%+0.1%）+10000x6=606186.79+60000

=666186.79元

 

租赁合同届满，估价对象年运营费用为：

3304941.75x（12%+5.6%+2%+2%+0.1%）+10000x6

=717172.36+60000

=777172.36元

 

（3）年净收益。净收益为有效毛收人减去运营费用，租赁合同期内，估价对象年净收益为：

 

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

=2793487.5-666186.79

=2127300.71元

 

租赁合同届满，估价对象年净收益为：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

=3304941.75-777172.36

=2527769.39元

 

（4）确定估价对象收益还原利率。本次估价采用无风险收益率加风险调整值法确定估价对象的收益还原利率。

 

参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平（见下表），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率的近似，得到无风险收益率约为3.94%。风险调整值通常在2%~5%左右，考虑到估价对象的用途、利润、风险，风险调整值取3%，由此确定估价对象收益还原利率为6.94%。

 

▲中长期国债利率（参照《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例四）

 

（5）确定估价对象价值。依照上海LH机械制造有限公司与上海市某区房屋土地管理局签订的《出让土地使用权地块预约协议》，估价对象拟出让的到期日为2051年，截至本书撰文之日，土地剩余使用年限为35年，故本次取剩余土地使用年期为估价对象的收益年限。

 

将前面测算得出的数据代人估价公式，得到上海LH机械制造有限公司已缴纳出让金的现状集体土地使用权及地上建筑物价值、装修及用于生产经营的配套附属设施价值、搬迁费用、停产停业损失为：

 

V=租赁期内的收益价值+租赁期外的收益价值

 

 

=2127300.71÷（1+6.94%）+2127300.71÷（1+6.94%）2+2127300.71÷（1+6.94%）3+2527769.39÷[6.94%x（1+6.94%）3]x[1-1÷（1+6.94%）35-3]

 

=31891942.27元

 

（五）估价结论

 

根据上述估价，上海LH机械制造有限公司在本次小亭镇政府2016年生态环境综合整治项目中，因其面临全部厂房被拆除、土地被收回的情况，如果获得的补偿金不低于3189.19万元，则符合《土地管理法》和《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》中规定的公平补偿原则。

 

（六）结论意见

 

综上所述，上海LH机械制造有限公司位于本次小亭镇政府2016年生态环境综合整治项目范围内。小亭镇人民政府于2016年7月作出责令限期拆除违法建筑决定书，认定上海LH机械制造有限公司违法占用土地、未经审批建设厂房。事实上，当事人通过招商引资方式合法承租集体建设用地，并依法履行征地、报批的各项手续，因大田开发区、小亭镇政府自身原因未能取得国有土地使用权证，不属于违法建设。依照《合同法》上的公平原则和《行政许可法》上的信赖利益保护原则，可以视为上海LH机械制造有限公司取得了其厂房所在的11333平方米国有土地使用权。如果小亭镇政府在本次区域环境综合整治行动中，要拆除上海LH机械制造有限公司建筑物，收回土地，则上海LH机械制造有限公司有权主张镇政府对国有土地使用权进行补偿。另外，大田开发区早在2004年已被某区政府撤销，但是多年以来其仍然以“大田开发区”的名义从事招商引资、进行日常管理工作，大田开发区的行为已构成欺诈，其欺诈行为导致上海LH机械制造有限公司厂房无法取得产权证，小亭镇政府作为设立“大田开发区”的行政机关，对上海LH机械制造有限公司厂房即将面临的损失负有补偿责任。

 

依照现行法律法规及上海市非住宅房屋、集体土地上房屋征收补偿政策，上海LH机械制造有限公司应当获得土地和房屋价值补偿、装修及附属物价值补偿、设备搬迁费用及损失补偿、停产停业损失补偿等，补偿标准参照同地段国有土地上房屋市场价值，以能弥补实际损失为宜。为准确衡量上海LH机械制造有限公司因区域环境综合整治行动遭受的损失，我们通过对假定条件下上海LH机械制造有限公司的征收价值进行估价认为，上海LH机械制造有限公司在本次小亭镇政府2016年生态环境综合整治项目中，因其面临全部厂房被拆除、土地被收回的状况，如果获得的补偿金不低于3189.19万元，则符合《土地管理法》和《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》中规定的公平补偿原则。

 

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四

案例点睛

AN LI DIAN JING

 

(1)关于企业主体建设行为合法性问题。涉案企业基于对政府的信赖，通过招商引资方式合法承租集体建设用地，并实际建设，且已经依法履行征地、报批的各项手续，企业主体建设行为是合法的。上海大田经济开发区为某区政府批准设立的工业企业开发区，为某区小亭镇的经济发展做出了重大贡献。上千家中小企业基于对基层政府的信任，从全国各地举家搬迁来此创业经营，当时小亭镇政府也对企业就基本生产资料的取得给予了优厚条件，并办理了相应的土地规划、生产经营所需的许可文件。基于保护公民信赖利益原则，涉案企业的实际建设行为合法。

 

(2)关于"违章建筑"认定和法律适用问题。基于历史原因，涉案建筑是否应当按"违章建筑"拆除?是否适用2008年颁布的《城乡规划法》?上海大田经济开发区为某区小亭镇2000年前后设立的工业企业开发区，为某区小亭镇的经济发展做出了重大贡献。因大田开发区、小亭镇政府自身原因未能取得国有土地使用权证，但涉案企业已经按照政府要求办理了其他合法手续，基于保护信赖利益原则，其实际建设行为不属于违法建设。另外，2008年颁布的《城乡规划法》是否适用于颁布前的建设行为，实践中尚存争议。即使被认定为“违章建筑”，我国《城乡规划法》、各地城乡规划条例，及违章建筑处理的地方性法规，都对违章建筑的法律适用和执行程序有充分的规定，作为基层政府和职能部门应遵守上述法律规定，并严格按照法定程序处理违章建筑。

 

(3)关于评估方法的选用问题。集体土地上房屋征收评估方法是否应当参照国有土地上房屋征收评估方法?针对集体土地上房屋征收的评估方法我国法律尚未作出明确规定，我们认为，应当参照国有土地上房屋征收评估方法，按照“同区位、同性质、同用途、同档次”的标准来对集体土地上房屋征收进行评估。

 

实践中，我们多采用“收益法”对企业被征收房屋进行评估，更能反映涉案企业客观状况与实际价值。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定:“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估﹔被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估﹔被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”第14条规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

 

小亭镇政府作为设立“大田开发区”的行政机关，在当事人已缴纳土地出让金的情况下，应当对当事人厂房即将面临的损失负有补偿责任。另外依照《合同法》上的公平原则和《行政许可法》上的信赖利益保护原则，如果小亭镇政府在本次区域环境综合整治行动中，要拆除当事人建筑物，收回土地，则当事人有权主张镇政府参照国有土地使用权进行补偿。而且对于此类政府招商引资或政府当初鼓励支持的中小企业的建筑物、构筑物，已有判例，应参照合法建筑给予补偿。

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摘自《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例四

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