【概要】2021年11月17日，上海长羿房地产开发经营有限公司、上海长鹂企业发展有限公司联合竞得上海市长宁区天山路街道113街坊34丘E2-03地块，成交总价为50.9亿元。该地块规划为办公楼，位于长宁天山古北核心，为15号线娄山关路“地铁上盖”，东至古北路，南至天山路，西至思创大厦，北至天山支路。该地块出让面积3.56公顷，建筑面积16.34万平方米，成交价509000.00万元，成交楼面单价31160.09元/平方米。

【资格】1、意向受让方应为依法设立并有效存续的企业法人。2、意向受让方应具有良好的财务状况和支付能力。3、意向受让方应具有良好商业信用，无不良经营记录。4、本项目不接受联合受让，也不得采用委托或信托方式举牌。5、意向受让方需符合国家法律、行政法规规定的其他条件。

一、交易条件

转让价格41651.275352万元，一次性付款，保证金12495万元。

二、公司简介

企业名称：上海长际房地产开发有限公司

注册地(地址)：上海市长宁区威宁路470号1342室

法定代表人：陈志超

企业类型：有限责任公司（内资）

成立时间：2021-12-08

注册资本：247,500.000000万元

注册资本币种：人民币

经济类型：国有参股企业

公司类型（经济性质）：有限责任公司（内资）

经营规模：中型

统一社会信用代码或组织机构代码：91310105MA7D7YTU2X

经营范围：许可项目:房地产开发经营。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目:非居住房地产租赁;房地产经纪;物业管理;信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

原股东是否放弃优先受让权：有人不放弃

三、土地开发项目

1、购地信息

2021年11月17日，上海长羿房地产开发经营有限公司、上海长鹂企业发展有限公司联合竞得上海市长宁区天山路街道113街坊34丘E2-03地块，成交总价为50.9亿元。

该地块规划为办公楼，位于长宁天山古北核心，为15号线娄山关路“地铁上盖”，东至古北路，南至天山路，西至思创大厦，北至天山支路。

 

长宁区天山路街道113街坊34丘E2-03地块

地块公告号：202110201

所属区县：长宁区

规划用途：办公楼

出让面积：3.56（公顷）

建筑面积：16.34（万平方米）

起始价：509000.00（万元）

起始楼面单价：31160.09（元/平方米）

成交价：509000.00（万元）

成交楼面单价：31160.09（元/平方米）

溢价率：0.00（%）

竞得人：上海长羿房地产开发经营有限公司，上海长鹂企业发展有限公司

对于付款，出让方要求，签订出让合同之日起12个工作日内，竞得人需要支付土地出让价款的55%；签订出让合同之日起249个工作日内，支付土地出让价款的25%。

出让方对地块的未来业态有明确的要求，该项目与周边载体整体协同，重点聚焦国际经贸商务功能，共同打造成长宁区中部虹桥地区的重要标志性载体。结合地块设置不少于15000平方米的商业，其中包括1200平方米社区商业。可结合地铁交通地下设置。

对于引入行业，出让方建议，该项目着力发展总部经济、重点聚焦国际经贸商务功能，引入互联网＋生活性服务业、时尚创意产业、大健康、人工智能、金融服务业或总部型企业。出让文件显示，该地块建成物业应实施统一管理，即统一招商、统一运营、统一物业管理。在项目规划土地综合验收通过之日起1年内，产业招商落地率不低于50%，引入至少2家企业总部，由区商务委负责监管。

受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于60%的办公物业不少于20年；受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的商业物业不少于20年。

2、投资备案证明

根据《上海市外商投资项目备案证明》（上海代码：
310105MA7D7YTU220225E3101001，国家代码：2202-310105-04-05-145528），“本项目位于长宁区天山路街道，拟建255216平方米商务办公楼，其中地上建筑面积167516平方米，计容面积163350平方米，为限高100米的办公楼；地下建筑面积87700平方米，拟设置三层地库，配置商业、停车库、社区服务设施、配套设施等功能，总投资825000万元。该项目涉及总用地面积:35587.50(平方米),总建筑面积:255216.00(平方米) ”

四、财务状况

五、股权结构

六、重要信息披露

（一）其他披露内容

1、本项目挂牌价格由上海长际房地产开发有限公司7.5%股权及转让方对标的公司21603.75万元债权金额组成，合计挂牌价格41651.275352万元。其中，上海长际房地产开发有限公司7.5%股权对应转让底价为人民币20047.525352万元，债权为21603.75万元。 如果本项目形成竞价，价格增值部分属于股权溢价。

2、本次股权转让标的企业原股东上海长羿房地产开发经营有限公司未放弃优先购买权。未放弃优先受让权的股东，应在挂牌期间向上海联合产权交易所有限公司递交受让申请，并按规定缴纳保证金。若形成竞价，应在竞价专场同等条件下行使优先受让权。未在挂牌期间递交受让申请、未交纳保证金或未在竞价专场同等条件下行使优先受让权的，视为放弃受让、放弃行使优先受让权。

3、由于标的企业系2021年12月成立，无法提供2021年、2022年度审计报告。

（二）重大债权债务事项

1、截止评估基准日2022年11月30日，该公司其他应付款中和股东的往来情况如下表：

（三）提示提醒等内容

1、评估报告中特别事项说明：

1)、至评估基准日，被评估单位承诺，本次委评的资产无抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。

2)根据该公司股东上海长羿房地产开发经营有限公司、上海长鹂企业发展有限公司与深圳啦啦管理服务咨询有限公司（简称“货拉拉”）签订的《框架协议》及相关资料，项目公司——上海长际房地产开发有限公司将向“货拉拉”出售计容建筑面积为25000平方米的整幢办公楼以及相应比例（按计容面积计算）的地下商业、车位及附属设施，交易价格以项目竣工后实际结算的开发成本为准。本次对项目开发成本采用假设开发法评估时考虑了上述情况对项目未来净现金流的影响。

（四）管理层拟参与受让意向

否

七、项目图片

（一）年度财务报告的基本含义

年度财务报告书是企业根据国家相关规定和企业自身经营情况，在每个年度结束后由

注册会计师审计公司的财务状况和经营管理情况的书面材料。

（二）年度财务报告的内容

财务报告包括会计报表及其说明：

　　1．会计报表

　　会计报表是企业、单位会计部门在日常会计核算的基础上定期编制的、综合反映财务状况和经营成果的书面文件。

　　会计报表包括资产负债表、损益表、现金流量表；事业单位除资产负债表外，还有收入支出表、事业支出明细表、经营支出明细表。

　　会计报表按编制时间可分为月报表、季报表、半年报表和年报表。

　　会计报表按报送对象不同，可分为对内报表和对外报表。内部管理所需会计报表的数量、内容、格式和报送时间，由单位自行制定；对外报送的会计报表的种类、格式、指标内容、编制时间等，均应执行国家有关会计制度的统一规定。

（1） 资产负债表。

资产负债表是反映企业（以企业为例，下同）在某一特定日期（年末、季末、月末）全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表。

　　①资产负债表的理论依据。

　　资产负债表的理论依据是资产＝负债＋所有者权益。

　　②资产负债表的基本结构。

　　资产负债表分为左右两方，左边为资产，右边为负债和所有者权益；两方内部按照各自的具体项目排列，资产各项目合计与负债和所有者权益各项目合计相等。

　　③资产负债表的作用。

　　Ａ．报表的资产项目，说明了企业所拥有的各种经济资源及其分布。

　　Ｂ．报表的负债项目，显示了企业所负担的债务的不同偿还期限，可据以了解企业面临的财务风险。

　　Ｃ．所有者权益项目，说明了企业投资者对本企业资产所持有的权益份额，可据以了解企业财务实力。

　　Ｄ．可据以了解企业未来财务状况，预测企业的发展前景。

（2）利润表。

利润表是反映企业在一定期间的经营成果及分配情况的报表。

　　①利润表的理论基础。

　　利润表的理论基础是收入－费用＝利润（或亏损）。

　　②利润表的基本结构。

　　利润表有单步式和多步式之分，多步骤的格式是：产品销售收入减产品销售成本、产品销售费用、产品销售税金及附加，等于产品销售利润；再加其他业务利润，减管理费用、财务费用，等于营业利润；再加投资收益、营业外收入，减营业外支出，等于利润总额；再减企业所得税，等于净利润。

　　③利润表的作用。

　　Ａ．反映企业利润总额的形成步骤，揭示利润总额各构成要素之间的内在联系。 　Ｂ．可以使报表使用者评价企业盈利状况和工作成绩。

　　Ｃ．有利于报表使用者分析预测企业今后的盈利能力。

　 （3）现金流量表。

现金流量表是以现金制为基础编制的财务状况变动表。

　　①现金流量表动态地说明企业某一会计期间各种活动产生的现金流量情况。

　　②现金流量表的基本结构。

　　Ａ．主表：按以下顺序列示：

　　①结营活动现金流量 ②投资活动现金流量

　　③筹资活动现金流量 ④汇率变动影响

　　⑤现金及现金等价物净增加

　　Ｂ．补充资料：包括三方面内容：

　　①不涉及现金的投资及筹资活动；

　 ②将净利润调节为经营活动现金流量；

　　③现金及现金等价物期初期末数。

2．会计报表说明

　　会计报表说明指单位对会计报表及其财务计划指标执行情况进行分析总结所形成的书面报告，包括主要会计方法说明、报表分析说明和财务情况说明书。由于会计报表格式及其内容的规定性，只能提供量化的会计信息；而且要求列入报表的各项信息必须符合会计要素的确认标准，报表本身反映的会计信息就有一定的限制，这就在客观上要求在编制会计报表的同时，还要编制会计报表说明。

　（1）主要会计方法说明包括的内容

　　①有关资产计价及处理方法的说明。

　　Ａ．材料及其他存货的收、发、结存计价方法及其变动情况与影响。如材料用计划成本还是实际成本核算、出库材料计价是用“先进先出法”还是“加权平均法”等。

　　Ｂ．长期投资的计价核算，采用“成本法”或“权益法”等。

　　Ｃ．采用的产品成本计价方法，如“品种法”或“分步法”、“分批法”、“分类法”等。　　Ｄ．固定资产及流动资产的报废、变卖、转让、盘盈盘亏、毁损等实际情况及核算方法（如历史成本和重置价值等）。

　　Ｅ．坏账准备的计提和坏账损失的核销情况，以及无形资产、递延资产的确认情况。

　　Ｆ．其他会计政策变动情况及其影响程度，如固定资产折旧年限、递延资产摊销期限等。 ②有关负债和所有者权益的处理情况说明。

　　Ａ．流动负债的基本构成项目。

　　Ｂ．长期负债的基本构成项目。

　　Ｃ．所有者权益的变动情况及其影响。

　　③有关收入、费用账务处理说明。

　　Ａ．收入、费用的核算是否严格遵循权责发生制基础。

　　Ｂ．其他收入和其他支出的确认及具体收支项目构成。

　　（2）报表分析说明主要包括的内容

　　①分析说明的方法。

　　报表分析一般采用比较法，其内容包括：

　　Ａ．将有关指标的本期实际数据与计划或预算比较，以发现差异；

　　Ｂ．将本期实际指标与上年或历史最好水平比较，以分析单位的发展变化趋势；

　　Ｃ．将本期实际指标与同行业其他单位的指标进行比较，以寻找差距，提出改正措施。

　　②分析说明的内容。

　　Ａ．基本情况。基本情况是报表分析说明的概述，在这一部分，应该用简练明快的文字进行表述。如企业生产经营状况，目标利润实现和分配情况，资金增减及资金周转情况，成本费用和收入计划完成情况，税金缴纳情况，基金增减情况，所有者权益变动情况，对本期或下期财务状况发生重大影响的事项，其他需要说明的事项等。

　　Ｂ．影响计划完成情况的主要问题及其原因。这是报表分析的核心内容，要以数字和文字结合起来对重大因素进行分析。如用销售利润率，分析销售收入的获利水平；用总资产报酬率，分析全部资产的获利能力；用资本收益率，分析投资者投入资本获利能力；用资本保值增值率，分析投入资本的完整性和保全性；用资产负债率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率，分析企业资产负债水平和偿债能力；用社会贡献率和社会积累率，分析企业对国家的贡献水平等。

　　Ｃ．改善管理的措施和效果。这是文字分析的主要内容。要针对性地指出管理中存在的问题，从主客观两个方面分析其原因及影响程度，以及对存在问题采取的措施和取得的效果。

　　Ｄ．今后努力方向。在这一部分，应肯定成绩，指出今后工作中应当坚持的好措施、好方法；提出尚待今后克服的问题及其环节；对需要加强的环节提出建议。

（3）财务情况说明书包括的内容。

财务情况说明书，主要说明企业的生产经营状况、利润实现和分配情况、资金增减和周转情况、税金缴纳情况、各项财产物资变动情况；对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项；资产负债表日后至报出财务报告前发生的对企业财务状况变动有重大影响的事项，以及需要说明的其他事项 。

（三）财务报告的编制要求

（1）编制时间要求。

（2）编制格式要求。

（3）编制程序和质量要求。

①数字真实。②计算准确。③内容完整。④说明清楚。

（四）年度财务报告的写作要点

年度财务报告一般由以下内容组成：

1. 公司财务状况分析；2．公司经营情况介绍；3．对募集资金的运用情况说明；

4．相关文件资料；5．业务展望；6．其他事项。

（五）格式范例

xxxx公司年度财务报告

重要提示：

本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任，并确信未遗漏任何致使本报告内容有误导成分的重大事项。本报告内容由本公司董事会负责解释。

一、公司简况

（略）

二、近3年财务指标（见表1）

 

 

表1近3年财务指标

 

三、年度分配情况

本公司董事会经研究决定，建议××××年度的利润分配及分红方案为：

1．法定公积金10%，公益金10%，分红80%；

2．每10股送红股2股，派现金红利0.70元。分红不足部分由资本公积金转入。以上方案尚需经股东大会表决通过，分红方案尚需报有关主管部门批准后生效。

四、业务回顾

1.一年来经营业绩

××××年，在公司全体员工的共同努力和全体股东的大力支持下，公司以市场为导向，根据市场要求，积极调整产品结构，开发新产品，落实贷款催收责任，狠抓产品质量和公司内部各项基础管理工作，实现了经济效益的较大幅度增长，完成税后利润2380万元，达到盈利预测值的100.00%。在××××年度中国500家最大工业企业及行业50家企业评价中，本公司位于“中国××制造业最佳经济效益企业”第××位，“中国××最大工业企业”第××位，“中国××最佳经济效益工业企业”第××位。公司产品在××××年国际中、小企业新产品、新技术展览会上荣获金质奖。

产品的销量逐年上升，与去年相比，增幅最高达到40%；不仅如此，全员劳动生产率（按工业增加值计）也比上年增长25%;各项产品质量稳定；公司未发生重大安全事故。

2．实际经营与盈利预测对比，具体指标见表2：

 

表2 实际经营与盈利预测对比

 

五、对前次募集资金的运用情况的说明

××××年×月我公司股票上市发行，实际募集资金包括另两家发起人（××国际信托投资公司、XX国际贸易有限公司）共9536万元。公司在多方位、多渠道利用好募集的同时，还积极认真、实事求是地按招股说明书确定项目开展工作，说明如下：

投资3500万元用于扩大现有产品生产能力项目，至XXXX年席底，实际投入3296万元，其中用于质检培训中心41万元。

投资622万元兴建综合车间项目。自××××年底开始动工兴建，已投入资金32万元兴建××车间项目，并与台方合资建立“××有限公司”以扩大规模。

××大厦和地下停车场投资项目。经董事会研究决定，从宏观调控大局考虑，结合我公司实际情况，暂缓该项目的建设，将资金投入上述其他项目以获取效益。

五、股本变动情况

（一）股本结构

股份单位：股 面值：每股1元

股份类别 年初数 占总股本% 年末数 占总股本%

尚未流通股

Ⅰ尚未流通股

1．发起人股 56000000 70% 61600000 70%

其中：国家股 40000000 50% 44000000 50%

境内法人股 16000000 20% 17600000 20%

2. 募集法人股 4000000 5% 4400000 5%

3. 内部职工股 2000000 2.5% 18800 0.02%

尚未流通股合计 62000000 77.5% 66018800 75.02%

Ⅱ已流通股

A股 18000000 22.5% 21981200 24.98%

已流通股份 18000000 22.5% 22000000 24.98%

Ⅲ股份总数 80000000 100% 88000000 100%

（二）持有本公司发行在外普通股的前10名最大股东持股情况和比例

股东名称 持股数（万股） 占总股本(%)

××公司 4400 50%

××国际信托投资公司 880 10%

××贸易有限公司 880 10%

中国××集团股份有限公司 165 1. 875%

××集团公司 77 0.875%

××证券公司证券业务部 47.3 0.537%

××基金管理公司 33 0.375%

××实业有限公司 22 0.25%

××××投资公司 16.5 0.1875%

××投资银行 11 0.125%

（三）董事、监事及高级管理人员变更情况及持股情况

公司第八次董事会决定，×××不再任××实业股份有限公司董事，同时辞去董事长职务，并一致推选公司总经理××担任董事长，空缺董事由以后股东大会确认。

公司其他高级管理人员××××年度内无变更情况。

本公司原200万职工内部股，经有关部门批准，除公司董事、监事及高级管理人员中7名持股者所持有的1.88万股外，企业的198 .12万股，已于××××年7月中旬上市交易。

七、重要事项

本报告期内本公司无重大诉讼、仲裁事项。

××××年×月×日本公司董事会制定了××××年度配股方案，每10股配2.7股，配股价暂定为3元左右，确切价格待实施配股方案时再视行情确定。

本方案尚需经股东大会表决，报政府有关部门审批，并经中国证券监督管理委员会复审后，方可实行。

八、业务展望

1．继续抓紧完成以下投资项目：

(1)新建质检培训大楼；

(2)新建综合车间；

(3)与台方合资生产××；

(4)根据××技术研究中心的实际情况，计划投资150万元资金，逐步扩大规模。

2．继续加强全面质量管理，进一步深入贯彻落实GMP认证工作，深入宣传贯彻GB/T1900- IS0900系列标准。根据现代企业制度的要求，强化企业管理，做好各项基础工作，做到向管理要效益。

3．狠抓经营，进一步加强销售，调整产品结构，积极开拓市场，落实货款回笼。

4．结合市场需求，多途径、多方位抓好新产品的研制开发，以及老产品的技术和用途方面的研究工作；同时加强与我省边境地区的合作，开发利用××资源。

九、其他事项

1．公司基本资料（略）

2．公司资料查询情况（略）

十、经有关从事证券业务资格的会计师事务所审计的资产负债表、利润表和重要的财务报表附注说明

（一）审计报告（略）

（二）资产负债表、利润及利润分配表、财务状况变动表见附表（略）

（三）财务报表附注说明（略）

1．主要会计政策（略）

2．变化较大的资产、负债项目说明（略）

3．经营业绩（略）

4．主要税项（略）

××股份有限公司董事会

202××年××月××日

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