6月7日，房地产龙头股万科A快速下跌，最低来到了25.78元，已经跌到去年5月份水平，引发市场极高的关注度。

截止发稿，万科报收于25.89元，跌幅1.63%，总市值为3009亿。从K线图中不难看出，今年3月份开始，万科短暂反弹至3月2号见高点34.6元后，其股价拐头向下，至今跌幅已经跌超22%，进入技术性熊市，近三个交易日，更是走出三连阴的K线形态，卖盘的抛压很大。

事实上，万科股价低迷并非个例，因为房地产板块今年以来表现都一般。比如保利地产、阳光城、华夏幸福等个股今年都跌超20%。

作为“地茅”、机构的重仓股之一，万科股价为何持续阴跌?这可能与3个原因有关。

第一，政策调控，当前房地产格局还没有稳定。三道红线、集中制下龙头房企拿地依然非常严峻，万科拿地节奏低于市场预期，可能导致可售货量不足，加上前几年拿地的价格很高，未来的利润可能会进一步被压缩，导致业绩下滑。

第二，去年年报、今年一季报接连低于市场的预期。万科2020年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%;实现净利润415.2亿元，同比增长6.8%;今年一季度实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%;实现净利润12.92亿元，同比增长3.44%。毛利明显下滑，且还在持续，不知道何时见底回升。

第三，传言恒大商票存在未及时兑付的情况，现金流紧张，当前正在打折卖房，这一定程度上也影响了房地产板块的走势。此前，万科高喊“活下去”，现在看来可能是当前房企的真实写照。

值得注意的是，兴业证券，国金证券、华泰证券等券商分析师公开唱多万科，目标价最高为40元。且在万科下跌的过程中，不少基金机构正在进行“抄底”，包括董承非旗下管理的兴全新视野、兴全趋势投资。

但是，从目前万科的股价走势来看，下跌趋势还在持续，还未止跌，这些新进的基金都处于一个被套浮亏的状态。

我们认为，从估值来看，万科经历了大幅度的回撤，当前的股价其实是很便宜的，具备比较高的安全边际。但是当前基本面业绩存在不确定性，毛利见底信号还没出现，业绩向上的拐点还没到来。

说白了就是估值中枢一直下移，业绩也一直下滑这么一个情况，在业绩向好的拐点还没到来之前不建议投资者盲目抄底。

(免责声明：以上内容仅供参考，不构成操作建议。如自行操作，注意仓位控制和风险自负。)

3月30日，万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元；财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。

2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。但万科也面临上市31年以来第三次净利下滑。

对于下降原因，董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因，并提出解决方案，同时他也明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

值得关注的是，万科年报显示，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

在3月31日的业绩发布会上，郁亮表示，万科经营服务类业务表现很好，NIO率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。“这些业务将构成万科未来的增长空间，我期待明年跟各位投资者交出一份合格的答卷。”

郁亮在《致股东》中反思了下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

但除了净利润下降原因之外，外界也关切万科能不能从2022年开始实现止跌企稳回升。郁亮称，万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳，稳中提升”，这里有两个稳字，因为稳是止跌成功的标志，稳也是回升的基础，管理层有信心完成止跌企稳，稳中提升的工作任务。

郁亮的信心来自两个外部基础和三个内部基础。外部基础一方面是政策基础，对于政策郁亮抱有充分的信心，业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，我们房地产行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。

另一方面是行业基础，房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场，常做常有、常做常新。房地产行业常做常新是指伴随城市的发展，老百姓工作生活需求的不断多样化，围绕不动产的相关需求创新也会越来越多。房地产开发业务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。

而内部基础之一是万科的开发业务将继续保持在行业的第一阵营。2022年实现止跌企稳，未来2-3年储备有保障。万科的开发经营本部对开发业务进行集中管控和统筹管理，改变了过往的离散度问题，通过管理红利来提高整体回报。同时，万科在拥有充足的土地储备情况下，亦改变了拿地模式，始终坚持高质量投资。

2021年万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元。截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约10,367.0万平方米，权益计容建筑面积约6,428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4,521.7万平方米，权益计容建筑面积约2,910.1万平方米。

此外还有7100亿的已售未结收入，是2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时间将构成万科盈利的一个重要支撑。

发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益。

万科表示，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是目前A股中仅有的连续三十年进行现金分红的公司。

万科董事会秘书朱旭在业绩会现场表示，万科自上市以来一直坚持稳定的分红比率，未来公司会把股息分红的比例稳定在35%~40%之间，这样也有利于长期投资者规划股息的现金流入。

虽然业绩有所回调，但万科在财务方面一直保持稳健。2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

截至报告期末，万科有息负债总额平稳且结构优，总额2,659.6亿元，同比增长2.9%，占总资产的比例为13.7%。有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债2,073.4亿元，占比为78.0%。

报告期内，万科完成总额为15.66亿元的公司债券发行，分两次完成总额为60亿元的住房租赁专项公司债券发行，分三次完成总额为60亿元中期票据发行，最低票面利率为3.08%；此外，公司在境外完成总额为14.45亿元的人民币债券发行，票面利率3.45%。

郁亮认为，万科长期稳健经营，领先行业的信用也是止跌企稳的内部基础之一。“这让万科有了更多的投资选择，也获得了更多的发展机会。”

2021年全年万科实现经营性现金净流入41.1亿元，连续13年为正。截至报告期末，万科持有货币资金1,493.5亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和586.2亿元。

能让万科管理层有信心止跌企稳的另一个重要内部基础就是经营服务类业务表现很好。郁亮指出，万科为探索经营服务类业务所交的学费已基本付完，当前这些业务快速发展，NIO率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。

万科很早就意识到住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比约八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

目前，万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。万物云CEO朱保全表示，公司分拆万物云上市，主要还是觉得这个“儿子”已经是成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领先地位，吸引和保留人才。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位于行业首位。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模位于首位、运营效率较高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

“在万科38年的发展史上，我们并不总是一帆风顺的，中间出现过三次净利润下降，分别是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板，在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式给我们敲响警钟，警醒我们始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。”郁亮最后总结表示。

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