今天收盘，万科、龙湖、碧桂园、保利发展等一众地产股继续惨烈下跌，股价没有最低，只有更低。在经历了过去使劲猛加杠杆，大干快上时代，时至今日，房地产板块高光不再，甚至可以说房地产板块迎来了今年最为至暗的时刻。而我们也甚至不得不思考，房地产是不是真的不行了。

从行业的政策走向上看，房住不炒仍然是当前压在房地产板块头上的一座大山，不过政策仍然只是房地产行业走弱的外因，内因仍然是长期需求不足，消费不旺，疫情之下，房地产销量难见起色。

根据克而瑞的数据显示，全国百强房企1-9月累计销售操盘金额4.67万亿元，同比降幅高达45.4%的水平，差不多腰斩了。

而在房价上面，根据国家统计局统计的数据显示，9月份，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市纷纷比上个月增加，而且数量高达54个和61个，基本上等于说纳入国家统计的城市都在下跌，更不用说其他的那些小城市了。

一线城市的房价也扛不住了，一线城市的新房价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%；而二线城市则更不好过，环比则分别下降0.2%，三线城市则跌的更惨，环比下降了 0.4%。基本上就是越小的地方，房价跌的越猛，这轮房价下跌，有些地方跌了三成都不止。更可怕的是，房价下跌，房子也卖出不出去。

作为高负债，高杠杆的行业，房地产随时都有暴雷的可能，之前很多人说碧桂园今年没有需要到期偿还的负债，所以觉得问题，可是很多人却忽略最基本的常识，今年没有偿还的，那明年没有需要偿还的吗？

而一旦当企业销售不顺畅，资金回转不起来，面临的结局只能是暴雷的风险，所以我们也看到了哪怕是像龙湖，万科，保利这样的地产优等生仍然逃不了暴跌的风险。今年前三季度，碧桂园的权益销售额2761亿元，而在去年，这个数据是4482.4亿元。

作为国企，保利发展的日子似乎也不太好过，2022年前三季度保利发展累计实现签约金额3201亿元，签约面积1920.51万平方米，分别同比下降21.97%、24.50%。而从毛利率上看，也侧面印证了房价下滑的事实，保利发展今年前三季度保利发展的毛利率为24.51%，较去年同期下降 5.32个百分点。

而万科公布的三季报也不是很好看，受第三季度归母净利润下降影响，万科前三季度实现归母净利润170.5亿元，虽然仍保持增长，但同比增幅从今年上半年的10.6%下降为2.2%。

对于房地产企业来说，保持稳定的现金流是异常难得事情，我们更关注的是经营性现金流，的问题，经营性现金流已经超越净利润大家最看重的经营指标，这一数据反映了一家公司经营收支现金的管理能力，衡量该公司收入利润中有多少真正实现现金回笼。

在全行业萧条的背景下，万科的经营性现金流净额约为-124.6亿元，万科今年前三季度经营性现金流为负，主要是受经营活动现金流入减少所致。万科财务数据显示，前三季度，销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金合共2662.3亿元，同比下降约28.1%。

对于房地产企业来说，未来前途未卜，高负债的企业将很难扛过这个危机，遍观过去的商业历史，一切危机的根源都是债务危机。

2022年11月，中国证监会一度发布了支持地产政策的“第三支箭”，松绑了房地产行业再融资，随后多家地产企业发布了融资预案，但处于深度“破净”状态的行业龙头万科A（000002.SZ）最终却没有射出这一箭。

业内人士认为，万科最终放弃定增，主要原因是因为股价长期低于每股净资产，按照贴近市场价发行的原则，如果执行定增方案，很可能对原有股东的权益有所摊薄。

8月30日万科A股价平盘报收，收于14.2元。

避免摊薄原股东权益

8月30日晚间万科A公告称，基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件。

“独立董事发表的独立意见”显示：公司终止并申请撤回本次向特定对象发行股票申请文件的决定，系基于当前公司A股股价显著低于每股净资产，经审慎分析、研究与沟通后作出的。本次终止及撤回申请文件的事项，不会对公司日常经营造成重大不利影响，不会损害公司及股东，特别是中小股东的利益。

2月13日，第一财经曾经发布《万科或以“破净”价增发？还需闯关股东大会 | 公司观察》，称万科有可能以低于每股净资产增发，较大机会摊薄原有股东持股，能否通过股东大会存在一定变数。

2023年2月12日晚间，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占当时万科总股本的9.46%。募集资金将会投入万科旗下多个地产项目。

彼时万科表示。本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日，下同）发行人A股交易均价的80%，但并没有承诺不低于每股净资产发行。2月期间万科A股价一直在17元左右徘徊。

8月30日最新收盘价为14.2元。当天晚间发布的2023年半年报显示，万科归属于上市公司股东的每股净资产为21.03元，万科处于深度“破净”的状态。对万科来说，“如果增发价格低于每股净资产，每股净资产将会降低和减少，已有股东包括中小投资者的资产总额将会摊薄。”广东广和律师事务所律师王家毅向第一财经记者表示。

相比万科，其他部分开发商就承诺了增发价不低于每股净资产。其中保利发展（600048.SH）公告称，“发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，及截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。”

也有投行人士向第一财经记者表示，一般来说国有企业并不会以低于每股净资产增发；如果以配股方式融资，规则上是容许低于每股净资产来配股的，主要股东也得参与。

2022年11月28日，证监会官网披露《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，恢复上市房企及涉房上市企业再融资，暂停多年的A股市场再融资重新开闸。

2022年底地产支持政策的频繁公布，万科公布增发预案前后，也有知名外资机构趁着地产股反弹，大幅减持万科H股股份：港交所权益披露信息显示，3月28日以每股12.56港元减持125.16万股后，新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited（下称“GIC”）依然持有万科H股1.1亿股，占H股比例为4.99%。本轮减持前GIC一度持有超过1.75亿股万科H股，比例超过9%。

2022年11月14日GIC就以均价近14港元开始减持497万股。2022年11月14日到2023年3月28日，GIC累计减持超过5000万股，均价在12.56港元到16港元之间，GIC持股比例由超过9%下降至4.99%。按照港交所交易披露规则，因为已经减持到5%以下，接下来GIC要再减持万科的话，已经无须再披露。

毛利率跌破20%，四年内“腰斩”

净负债率低于50%，万科资金面其实并不紧张，真正让人担忧的是毛利率的变化，房价的低迷，让万科综合毛利率从2019年上半年的36.25%降至2023年上半年的18.87%。

万科半年报称，2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍。

尽管经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，今年上半年为18.6亿元，但同比下滑77.50%。

万科表示：集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。

上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润 98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

2023年上半年综合毛利率跌破20%，只有18.87%，同比下降1.59个百分点；而2019年上半年万科依然能实现毛利率36.25%（2018年全年为37.48%），四年间毛利率出现了“腰斩”。

扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较 2022 年同期下降1.5个百分点（集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.7%，下降1.3个百分点）。

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