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来自太原小杨看房记

不知道你有没有发现，在不知不觉之间，你身边的朋友与同事手里都有了房子，有的甚至不止一套。

这种情况，与10年之前是截然不同的。10年前，你身边的朋友或同事，恐怕只有极少数人购买了房子。

可是，10年过去了，发生了翻天覆地的变化，一波接着一波的人纷纷入市，成为了名副其实的有房一族。而相应的，一座座高楼大厦也都拔地而起，房子是越来越多。

从6500万套空置房，到户均1.5套房。

2018年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心曾发布过一篇住房空置分析的报告，名称为《2017中国城镇住房空置分析》。报告中提到了我国空置率情况，数字是：21.4%。据此测算出的城镇空置住房约为6500万套。

报告同时还提到，我们的空置率同比呈逐年增长趋势。

这个报告采用抽样调查方法，样本涵盖大陆29个省份364个区或县级市，约4万户家庭最近，是具有参考价值的。

距离2017年，已经有3年时间了，现在户均1.5套房。央行发布了一份更权威的调查报告，从另外一个角度，让人们更加清楚地认识到房子的量。

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组调查结果显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

什么意思呢？按照这个比例算，用通俗的话说，就是100个城镇家庭当中，有96个家庭是有房子的，有4个家庭是没房的。在这96个家庭当中，有56个家庭有一套房，有30个家庭有2套房，有10个家庭有3套房。

那么，100个家庭中，户均多少套呢？100个家庭共有房子=56+30*3+10*3=146（套房）。1户就是1.46套，小数点后保留一位，就是户均1.5套。

这就是：你为什么感觉身边人不缺房子的原因了！

在这种情况下，现在是选择买房，还是选择观望？

面对这个问题时，你首先要明确，你买房的目的是什么？是买来住的，还是买来投资的。

李嘉诚近年来就对此发表过看法。李嘉诚说，买来住的，是要买的，哪怕需要分期付款也是要买的，因为你是买来住的；买来炒的，就千万不要，楼市不一样了。

因为结婚，因为孩子上学，或者是因为改善性的需求，而自己又能支付的起，承受的住，该买还是要买的。总不能为了以后省点钱，而推迟婚期，推迟上学。

其次，还需要结合个人实际情况，如果买房要掏空"6个钱包"，并且随之而来的"月供"让自己无法承受，此时不如退一步，租房无疑是更好的选择。

就像王思聪说的：现在的房价似乎不合理，租房更适合年轻人和刚性需求，就经济的角度而言，花光父母的积蓄买房显得十分的愚蠢。

未来5年，房价会如何？

有人形容未来的房价，喜欢用"钻石价"和"白菜价"。在他们心中，只有这两个概念，要么是"钻石价"，要么是"白菜价"。非黑即白，这其实是两个极端。当你否定"钻石价"这个极端时，却走向了另外一个极端——"白菜价"。所以，用"钻石价"或者"白菜价"来形容未来的楼市是不客观的。

实际上，未来5年的房价会有波动，有向上的也有向下的，而且向下的可能占主导，但是无一例外的都是波动会非常小。

从6500万套空置房，到户均1.5套房。我们看到，供求关系已经到了一个新阶段，供应已经完全可以满足了需求，房子脚下的风火轮不可能再被点燃。

但是，想要房子降很多，却又是不可能，不仅银行与地方受不了，有房者也受不了。某种角度看，房子分散在居民手里，他们会选择扛一扛，即使房价下落，下落也必然会非常缓慢。另外，城市化的进程依然还有很大的空间，每一年重点城市的人口仍然呈净流入。这些新增的人群，又是楼市重要的支撑。

楼市已经到了一个重要的转折点，但是需要看清的是，想要房价短时间内发生非常大的改变，还是不容易的。你认为呢？

网上有不少人说，经济不太好，加上疫情影响，不知道将钱投到那，最好的方式就是持币观望。对于这样的说法，笔者十分不认同。

首先我们持有的是什么，是纸币，不是黄金，也不是金本位下的货币。黄金因为资源有限，不能无限提供，因此作为货币基本不会贬值。金本位下的货币也多少受到黄金储备的限制，贬值的空间也不大。但纸币从长期看一定在贬值。美国动不动宽松几千亿美元，那是什么，是放水，是印钞！这一轮世界的经济大发展是怎么来的，是宽松货币政策刺激得来的。

本次疫情这么严重，几个省加起来在未来要投资30万亿元新基建。这么多钱流入市场，大家想想，我们的钱会被稀释吗？一定会，我们手上的钱将会变得不值钱。其实就是没有疫情这个因素的影响，纸币也是要贬值的，大家想想70年代10元能干嘛？10元钱是一个人的每月生活费。那时候的大米是1毛几一斤。90年代10元能干嘛？那时10元可以买六个菜，六个人吃。现在10元还能干嘛？早餐一碗面。

阶段性持币观望是可以的，这是策略。2020年全年持币观望就真是财商不高了。不仅仅2020年，无论什么时侯，只要还在用这种要多少有多少的纸币，我决不主张持币观望。但是不主张持币观望并不是不让大家保持良好的现金流。笔者建议普通个人要留有6个月生活必需的资金，要有一个能对抗一次重大风险的有效银行授信。企业要有能保证三个月运转的周转资金，也要有一个能对抗一次重大风险的有效银行授信。

记住，纸币时代，最坏的投资就是不投资，就是一直持币观望。

转自柯谈地产观

2020年初时，我极力劝说大家买房；2021年初时，我警告大家千万别在高位接盘；2022年下半年开始，我告诉大家，楼市底部即将到来，2023年楼市会大回暖。

现在回头再看，我对趋势的预判始终是非常精准的！

当下，我们站在2023年的年初，我可以负责任的告诉你们，此刻你们必须行动起来，否则会在这一轮的贫富分化中再次被贫化。
 

1

先说下高层对今年楼市的定调。2023年3月5日，两会政府工作报告对楼市的要求是这样的：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。

2020年、2021年、2022年连续三年的两会政府工作报告都强调“房住不炒”，唯独今年在对2023年工作安排时未提及“房住不炒”。

不是“房住不炒”要取缔，而是今年最大的问题是需求严重不足，而不是炒房已经过剩。现在的焦点根本不是抑制炒房，而是鼓励住房消费，其中，当然包括刚需、改善、还有投资。现在除了四大一线外，所有城市的限购其实已经基本取消，你觉得这只是鼓励首套刚需吗？傻子都看得出来当然不是。

所有城市都在鼓励和殷切欢迎房产投资客。
 

2

三年疫情外加2020.7-2021.7对楼市一年的打压，现在最缺的是啥？我告诉你，不是收入降低，不是房价太高，而是对未来房价继续上涨的信心不足。
 

现在房地产最大的问题就是，老百姓不知道接下来房价还会不会继续上涨。假如看到房价上涨的苗头，他们立刻会梭哈入市；假如还是硬不起来，那就继续持币观望。这就是房地产二十年来始终未变的逻辑和人的本性。

别和老百姓讲大道理，他们根本不会听，听懂也会装不懂，他们只看当下的好处，拒绝画大饼。所以，涨必买，跌必观。

所以，两会期间，住建部部长倪虹来给大家信心了。3月7日下午，在十四届全国人大一次会议第二场“部长通道”上，倪虹部长表示：“房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%在住房上，可以说牵一发动全身。要稳住房地产，就要坚持因城施策、精准施策、一城一策。大力支持刚性和改善性的住房需求、提振信心，促进房地产市场企稳回升，平稳健康发展”。

在回答央视记者关于“对房地产的企稳回升有没有信心”的提问时，倪虹部长回答说：“1月5日，央视采访我的时候我回答是很有信心。现在我要回答的是充满信心”。

高层当然知道，现在唯一缺的就是信心，所以站出来给大家信心了。倪虹部长在回答中多次强调“企稳回升”，说白了，就是直接告诉大家楼市会回暖，房价还会涨，大家可以继续买房了。
 

3

现在有一种声音说，这轮反弹很短暂，小阳春之后就彻底结束了。

可笑至极！

我来告诉你，楼市救到什么时候才算结束？

过去两年，各地奇闻轶事不断闪现，什么公交车停运，公务员降薪，县长大会高喊买两套三套四套。说到底都是土地财政入不敷出闹的。

新房涨价是开发商获利，二手房涨价是房东获利，新房二手房价格就算涨到天上去，政府也只能收一点交易税费而已。政府想要获利，必须要等到新房二手房成交量大涨，房价明显上涨之后，开发商看到有利可图，开始抢地，流拍消失，地价大涨，土地财政缓解之后，救市才算功德圆满。

救市，说到底，救的是政府自己。

所以，我告诉你，楼市救到什么时候才算结束？答：地王频出之时。

4

如果今年2-4月份小阳春结束后，楼市开始下行，那么，刺激政策会立刻跟进出台。高层绝不会允许拼命救了一年半的楼市，刚有一点点起色就再次萎靡不振，半途而废。这不是打自己脸吗！

如果楼市持续火热，那么刺激政策应该会暂缓出台，以备后用。
 

5

我的判断是：今年下半年到2024年，将会再掀起一轮房地产牛市。

6

年后回暖比较明显的城市是：北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、武汉、杭州、南京、青岛、厦门、合肥、东莞、佛山、三亚、海口。

当然还有一些弱二线和三四线城市：天津、珠海、中山、惠州、西双版纳等。

这轮小阳春没有明显回暖的城市，是库存很大且需求很低的城市，纯投资请绕道，否则有去无回。

2020-2021年房价没涨的，且2023年这个春天没有回暖的城市，坚决抛弃，坚决放弃。如何操作呢？就是最多只留一套自住房，其它全部通通卖掉，卖掉后持币买哪儿，我的老粉一定明白：一线和强二线。

当然，这轮回暖的一些旅游城市和三四线城市，只是阶段性回升，未来不会有大行情。

此条极为重要，请刻在脑子里。

7

最近各个城市二手房挂牌量大涨，很多小白在说，看抛售潮来了，房价要崩盘。

我告诉你，现在抛房的人主要是两种：一种是投资客套现后准备换城市，或者换更优质的房产；另一种是改善客卖一套买一套的改善生活。套现后不再买房而是创业、炒股、理财和享受生活的是凤毛麟角，而且都是傻X。

抛售潮之后紧接着才是抢房潮。

8

目前的当务之急，就是赶紧把自己手上的房子卖掉。

品质好的房子市场价卖，品质差的房子降价卖。置换客，千万不要想着涨价卖，现在最重要的就是套现准备子弹，赶紧砍价捡笋入场，迎接下一轮的反弹。

目前，市场上有两种声音：高位套现离场和底部抄底进场。互道傻X、互瞧不起。

看空者在挂牌抛房，看涨者在挂牌置换。

无论哪种人，哪种价值观，都在卖房。

所以，我今天告诉你们，赶紧卖房。

国人讲究中庸之道，不左不右，不进不退。不过，我告诉你，不站队，注定一辈子是底层。
 

9

小阳春正当时，抓紧机会赶紧抛掉烂房子。

什么是烂房子？非学区老破小、郊区老破小、郊区非地铁房、2000年前的塔楼、朝向房型奇葩的外销房、远郊经济型别墅、商住公寓、租金低的办公楼商铺、地段硬伤户型硬伤楼层硬伤的房子。

除非你是收入极差，积蓄为零，或者手上全是豪宅，否则一定要趁此时机，卖房置换。
 

10

你不会奋斗没关系，你不会创业没关系，你不会赚钱也没关系。

你只要手里有房，那些会奋斗、会创业、会赚钱的精英自然会来为你接盘、为你打工。

他们用心血和生命来赚钱，而你要做的就是在终点等他们到来！

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